Durante años, la vivienda en renta se organizó en México alrededor de propietarios individuales, administradores dispersos y acuerdos con distintos grados de formalidad; ahora llegó a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) a través de Fibra Park Life.
Mediante un vehículo diseñado para convertir ese mercado en una opción de inversión pública, el Fideicomiso celebró su campanazo tras una Oferta Pública Inicial por 267.9 millones de pesos.
Como resultado, con la colocación de 1,218,178 Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios,se incorporó al mercado como la primera Fibra enfocada en vivienda en renta en México.
Su debut coloca en la BMV una exposición directa a un segmento habitacional que no contaba con representación pública especializada.
“Vemos una oportunidad relevante en un mercado de vivienda en renta que todavía tiene mucho espacio para profesionalizarse”, Gustavo Tomé, presidente del Comité Técnico de Fibra Park Life.
El ejecutivo agregó que Park Life se estableció para participar en ese auge, con un modelo que puede escalar conforme aumente la demanda por opciones de vivienda bien ubicadas y administradas bajo estándares institucionales.
La estrategia parte de adquirir y administrar una cartera de propiedades residenciales ya en operación, con ingresos por renta, contratos vigentes y una gestión centralizada. A partir de ahí, el Fideicomiso busca hacer crecer esos activos mediante mejoras operativas y una administración profesional, con el respaldo de los estándares de seguimiento financiero que exige una emisora pública.
En línea con ese enfoque, pretende expandirse mediante la incorporación de inmuebles que ya generan flujo, ubicados, con demanda comprobada y avalados, en esta etapa inicial, por una estructura financiada 100% con capital.
Park Life plantea operar bajo tres marcas para distintos segmentos en inmuebles premium, horizontales y accesibles. Con ello, busca cubrir distintos niveles de ingreso y tipos de vivienda bajo una misma plataforma.
Su modelo también incorpora metas ambientales y de medición. La Fibra busca reducir más de 20% el consumo de agua potable mediante su reutilización, la captación pluvial donde sea viable y medición inteligente de consumos.
En lo que respecta a la eficiencia de la energía, el objetivo es reducir más de 30% los costos mediante paneles solares fotovoltaicos, iluminación LED y sistemas inteligentes.
Como explicó el presidente del Comité Técnico de Fibra Park Life, entre 2020 y 2025, la originación hipotecaria de la banca privada disminuyó 37.5%, al pasar de 151,707 créditos a 94,766 y solamente el 5.9% de los adultos mexicanos cuenta con una hipoteca activa.
En contraste, la proporción de vivienda rentada en el país pasó de 14% en 2010 a 16.4% en 2020 y, en el mismo periodo, se sumaron 1.8 millones de viviendas rentadas. Hoy en día, 5.8 millones de hogares son rentados en México y el 46% de los inquilinos no cuenta con contrato formal. Asimismo, la oferta administrada de forma institucional es aún menos del 0.2%.
En dicho escenario se fundamenta la tesis de inversión de la Fibra, que combina dos componentes: flujo por rentas y apreciación del activo. En el primer caso, los ingresos provienen de la operación de las unidades residenciales, sujetos a ocupación, cobranza, eficiencia operativa y contratos formales.
El segundo depende del crecimiento del portafolio, la maduración de los activos y el valor de los inmuebles. Park Life plantea capturar esa apreciación mediante valuación, reciclaje selectivo de capital o desinversión.
La administración internalizada también es parte de la estructura. Por ello, busca operar unidades y edificios con equipos propios, incorporar tecnología con inteligencia artificial para eficiencias operativas y mantener comunicación con el mercado como emisora listada.
En el corto plazo, Park Life prevé incorporar nuevos activos residenciales por un valor que supera los 5,000 millones de pesos. Para una segunda etapa, afirmó Gustavo Tomé, se proyecta la emisión adicional de capital para fortalecer su estrategia de consolidación.
Finalmente, el directivo detalló que el plan estratégico 2026-2030 considera pasar de cuatro a 18 propiedades para aumentar las unidades administradas de 287 a 1,300, mientras que el área bruta rentable crecería de 20,279 a 93,520 metros cuadrados.
Esta expansión llevará el valor estimado de los activos de la Fibra de un nivel cercano a los 1,450 millones de pesos en 2026 y a alrededor de 10,000 millones de pesos hacia 2030.
