Propietario sÍ, casero no
Invertir en bienes raíces, sin tener que administrar el inmueble o lidiar con inquilinos morosos y rendimientos entre 6 y 15% (antes de inflación), y con flujos trimestrales, es posible a través de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras).
En el mercado bursátil hay 11 Fibras y un índice que las concentra (FBMEX Index). Son instrumentos jóvenes; la veterana, Fibra 1, nació en 2011, mientras que la última en listarse fue Fibra HD, en junio del año pasado. Estos fideicomisos financian la construcción y el arrendamiento de edificios para oficinas, naves industriales, escuelas, centros comerciales, hoteles u hospitales.
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“Cada título cuesta 50 pesos. Al menos debes comprar 100 títulos de una Fibra”, explica Ricardo Gómez Dena, director de Promoción Patrimonial de Casa de Bolsa Finamex. Aunque un título de propiedad sea barato, no todos los inversionistas pueden acceder a este instrumento, pues se adquieren a través de las casas de bolsa o de la banca patrimonial, que piden un mínimo de entre 100,000 y 500,000 pesos para abrir una cuenta de inversión, explica Armando Rodríguez, de la firma de análisis bursátil Signum Research.
Además, hay que tener en cuenta que son instrumentos de inversión de largo plazo, ya que se utilizan para construir proyectos que pueden tardar de tres a cinco años en dar resultados. “Una forma de ganar en este instrumento es recibiendo utilidades trimestrales, que se pagan como dividendos”, dice Gómez Dena.
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Funcionan de manera similar a las acciones, sin un plazo de vencimiento. La diferencia es que las Fibras siempre darán dividendos y no pagarán el impuesto de 10% al ISR, como ocurre con las acciones. “El promedio de dividendos en el sector es del 6.7% al año”, apunta Rodríguez.
Los rendimientos que ofrecen no son fijos, debido a la naturaleza de los proyectos. Esto significa que, con el tiempo, las propiedades pueden generar plusvalías o minusvalías, dependiendo de los factores externos, como la zona de construcción o la seguridad.
Según datos de Bloomberg, los fideicomisos con rendimientos positivos (antes de inflación) entre el 1 de enero y el 1 de septiembre de este año son Fibra Prologis (18.2%), Terrafina (13.4%), Fibra Macquarie (12.6%), Fibra HD (1.7%) y el índice FBMEX (10.7%).
“Fibra Shop, pese a que su desempeño fue negativo, tiene planes de expansión agresivos y en el mediano plazo mostraría dividendos por arriba del 7.5%. Fibra Monterrey, que invierte en naves industriales y oficinas que reciben rentas en dólares, otorgará rendimientos atractivos de casi 7%”, adelanta Rodríguez.
La clave para invertir en Fibras es la diversificación y que sea una inversión que “tenga sentido”, dicen los expertos, es decir, que el inmueble esté bien ubicado, con un buen equipo administrativo y precios accesibles. Para el experto de Finamex, lo ideal es poner entre 10 y 20% de tu portafolio de inversión en Fibras.
Nota del editor: Este artículo se publicó el 1 de octubre en la revista Expansión no. 1198.
