Remates hipotecarios, ¿inversión o pesadilla?

En la búsqueda de una vivienda propia existe el riesgo de confundir un oasis con un espejismo. Es probable que en los portales inmobiliarios encuentres propiedades bien ubicadas, en buen estado, con un costo entre 20 y 70% por debajo de su precio comercial, pero con un gran letrero que grite: ¡Remate hipotecario! Se trata de ofertas atractivas, pero que no son para todos los perfiles.

Un remate hipotecario sucede cuando una institución financiera o banco vende los derechos de una hipoteca a un tercero, porque su primer acreditado no le pagó a tiempo.

“Al banco lo que le interesa es recuperar el dinero de ese crédito, no el inmueble. Como el primer acreditado ya pagó una parte de la vivienda, en su mayoría intereses, ahora solo quiere recuperar el capital, por eso el precio de la vivienda baja”, explica Darío Tiburcio, director comercial de UpTwon, empresa dedicada a los vender hipotecas en remate.

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Pero comprar una propiedad en este estatus implica varios riesgos. Su entrega tardará de 10 meses a 4 años y el nuevo dueño tendrá que pagar costos adicionales, como los honorarios de representación de los abogados que se harán cargo de los juicios para recuperar la propiedad, además del pago de los servicios e impuestos que la vivienda no tenga en orden, la escrituración, el impuesto sobre la renta y el certificado ante el Registro Público de la Propiedad.

“Este tipo de inmuebles no están recomendados para personas que buscan comprar una vivienda para habitar, sino para aquellas que desean diversificar su portafolio de inversión, ya que esta compra es de alto riesgo”, aconseja Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, firma de brokers hipotecarios.

El proceso de un remate tiene diversas etapas, mientras más reciente sea el trámite, mayor será el ahorro para el comprador. “En etapas iniciales, el ahorro en la compra del inmueble va del 60 al 70% con relación a su valor comercial, pero el comprador-inversionista tendrá que esperar de tres a cuatro años para recuperar el bien inmueble", detalla Tiburcio. En etapas intermedias el ahorro ronda el 50% e implica un tiempo de espera de dos años en promedio. En las finales, hay un ahorro del 20 o 30%, pero la recuperación va de un año a 18 meses.

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En los remates hipotecarios no se aceptan créditos bancario o créditos del Infonavit como forma de pago.”Son inmuebles que cayeron en subasta por falta de pago, por lo que no pueden ser adquiridos con otro crédito. Lo que busca la institución financiera es liquidez, por eso el pago es al contado”, dice Raquel Ortega, directora comercial del portal inmobiliario Lamudi.

Además, los compradores no pueden visitar el departamento para verlo por dentro. La entrega no es inmediata porque su adquisición conlleva un proceso legal que depende de otras instancias, como notarias y registros.

Sin embargo, los especialistas recomiendan no desanimarse, ya que tienen una ventaja más, además de su gran precio: puedes encontrar viviendas, terrenos o locales en lugares con poca oferta comercial, donde difícilmente se hubiera podido adquirir una propiedad con estas características.

Existen empresas que trabajan en alianza con las instituciones financieras para llevar a cabo estos trámites. La salida de estos esquemas también funciona como en una inversión tradicional: el comprador-inversionista puede revender sus derechos en caso de que no esté interesado en continuar con el proceso y obtener su dinero más la ganancia que llegará con la plusvalía del inmueble en ese momento.

Y en caso de que los juicios se pierdan y el primer acreedor se quede con la propiedad, al comprador-inversionista se le ofrecerá otro inmueble con las mismas características.