Afores podrán invertir en edificios

La inversión en bienes raíces podrá formar parte de tu patrimonio, sin necesidad de que destines millones de pesos, o dólares, en la compra de un inmueble.

Esto será posible antes de que termine 2010, porque la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) planea lanzar el primer Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRA) en el mercado accionario en el último trimestre del presente año.

Inversionistas institucionales, como las Administradoras de Fondos de Ahorro para el Retiro (Afore), fondos de inversión, de pensiones, asegurados, participantes nacionales, extranjeros y personas morales, entre otros, podrán adquirir una participación en bienes inmuebles, comenta Javier Artigas, director general adjunto de Promoción y Planeación de la BMV ,  

En abril pasado, se dio el cambio en materia de impuestos más importante para este instrumento, que fue creado para el mercado mexicano hace poco más de 4 años y que no había logrado salir por contar con una estructura fiscal compleja.

Gradualmente se fueron dando una serie de cambios relacionados con el tema de impuestos en tres ámbitos. El primero en materia del Impuesto Sobre la Renta (ISR); el segundo, relacionado con el Impuesto al Valor Agregado (IVA), y el tercero relativo al Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU).

José Manuel Allende, director de Promoción y Desarrollo de Negocios de la BMV, destaca que el cambio más importante, que permitiría detonar la colocación de los FIBRAS en el mercado accionario mexicano, fue homologar todo el tema del IETU al ISR y aclarar algunos puntos del esquema.

EL 1 de Enero de 2008 entró en vigor el IETU, impuesto que grava la percepción efectiva de ingresos por concepto de enajenación de bienes, prestación de servicios independientes y por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, limitando la devolución del impuesto al activo pagado en los ejercicios anteriores.

Allende Zubiri precisa que algunos de los cambios que se hicieron en el tema fiscal son diferimientos, por ejemplo, de ISR y de impuestos sobre adquisición de inmuebles. Por ejemplo, hasta antes de estas modificaciones si un inversionista colocaba en el fideicomiso sus inmuebles en conjunto, hacer esto le implicaba un pago de impuestos porque se consideraba enajenación o venta de los inmuebles.

"El Código Fiscal establecía que por el simple hecho de pasarlos de una empresa, o de un fideicomiso a otro fideicomiso para estructurar la Fibra, debía pagar el ISR y el traslado de dominio", indica.

"Era ilógico, porque sin hacer nada y sólo pasarlos al nuevo fideicomiso para estructurar la Fibra, debía el 28% de ISR sobre la ganancia, además ni  siquiera lo estaba vendiendo, sino que seguía siendo el dueño. Es esto hubo un cambio importantes y ahora podrá diferir el impuesto".

Al momento en que los inmuebles se integran en el fideicomiso no se considera venta y a cambio obtiene Certificados de Participación Ordinaria (CPOs) que son los que se colocan en Bolsa. "El propietario de los inmuebles es ahora dueño de los CPOs que amparan la propiedad del fideicomiso. En realidad no hay venta".

El FIBRA se colocará en la BMV a través de una oferta primaria, que permitirá levantar capital que podrá ser utilizado para la compra de más inmuebles o construir. Podrán ser adquiridos por todo tipo de inversionistas como Afore, personas físicas y morales, nacionales y extranjeras, todos aquellos cuyo régimen les permita adquirir este instrumento.

Al menos el 95% de la utilidad que generen los FIBRAS  (por los flujos que provienen de la renta de los inmuebles, por ejemplo), después de cubrir los gastos respectivos serán distribuidos entre los inversionistas como pago de dividendos, quienes a su vez cubrirán, de acuerdo con su régimen fiscal, el impuesto respectivo.

"Por ejemplo, las Afore, los fondos de pensiones privados, están exentos del pago de impuestos, mientras que las personas morales sí tendrán que cubrir su parte proporcional. Esto va en función del   tipo de inversionista que se trate".

Menciona además que en la operación de los Fibras hay ventajas adicionales que dio la Secretaria de Hacienda. "Los pagos del ISR podrán ser diferidos; en vez de declarar cada mes por la operación del inmueble a final del año hacer un pago único, lo cual permite generar un flujo a favor de quien opera el inmueble".

Para el inversionista también hay ventajas. La persona física que adquiera esos instrumentos va a ganar por dos vías. Por un lado, recibirán los flujos de renta cada mes o trimestre, que son prácticamente predecibles y, por otro, como van a estar listados en Bolsa tendrán un precio de mercado y una fluctuación; van a operar como si fueran acciones y se pueden comprar y vender en el mercado.

Javier Artigas agrega que estos cambios fiscales permitirán detonar la colocación de los FIBRAS. "Esperamos que se detone un crecimiento importante con estos instrumentos que, en primera instancia, pueden estar conformados por edificios corporativos, residenciales e industriales de todo el país, pero especialmente de la ciudad de México", comenta.

"El FIBRA será muy atractivo porque da la oportunidad de invertir en un activo sin destinar cantidades millonarias y es una buena opción para diversificar el portafolio y resulta muy atractivo para fondos de largo plazo".

  Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras)

¿Qué son?

• Son fideicomisos que se constituyen con propiedades inmobiliarias que generan ingresos por arrendamiento (departamentos, edificios de oficinas, bodegas, hoteles, centros comerciales, entre otros)
• Están autorizadas para colocar certificados de participación ordinaria (CPOs) respaldados por bienes raíces
• Podrán ser colocados en oferta pública en la BMV
• Es una opción de inversión que elimina los riesgos de una inversión tradicional en bienes raíces y puede realizarse con montos mínimos de inversión
• Tienen la obligación de distribuir por lo menos 90% del ingreso gravable mediante dividendos

¿Cómo funcionan?

• La empresa constituye los activos inmobiliarios y las rentas en un fideicomiso
• Coloca CPOs entre inversionistas o en la BMV
• Recibe recursos de la colocación en bolsa mediante un fideicomiso

¿Quiénes pueden invertir en ellos?

• Personas físicas y morales, nacionales y extranjeras, fondos privados de pensiones, Afore, entre otros
• Reciben dividendos por rentas y uso de los inmuebles y se benefician con la apreciación de las acciones