Heredar una casa entre hermanos puede complicarlo todo: qué pasa cuando nadie quiere vender

Heredar una casa junto con los hermanos puede parecer, en principio, una buena noticia. Sin embargo, es muy común que existan escenarios donde no estén de acuerdo con el futuro de la propiedad, desde quedarse con ella o incluso la posibilidad de venderla.

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En estos casos, la propiedad puede quedar en copropiedad; es decir, pertenece a varias personas al mismo tiempo y cada una tiene una participación sobre el inmueble.

De acuerdo con el Código Civil de la Ciudad de México, cuando un inmueble pertenece a varias personas existe una copropiedad y cada propietario tiene una parte proporcional del bien.

Por ejemplo, si cuatro hermanos reciben una casa en partes iguales, cada uno tendría una participación de 25%. Esto no significa que uno sea dueño de la sala, otro de una recámara y otro del patio, sino que todos son propietarios de una parte del inmueble. Las reglas pueden cambiar dependiendo del estado donde se encuentre la propiedad, aunque legislaciones como las de Ciudad de México y Estado de México contemplan reglas similares para estos casos.

¿Qué pasa si uno de los hermanos no quiere vender?

Una de las principales dudas aparece cuando uno de los hermanos dice que no quiere vender. Su negativa, sin embargo, no significa que los demás tengan que permanecer indefinidamente como copropietarios.

El Código Civil en Ciudad de México establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la indivisión y que, cuando el inmueble no puede dividirse de manera cómoda, puede procederse a su venta y repartir el precio entre los propietarios conforme a sus participaciones.

Esto significa que si una casa no puede dividirse físicamente entre los hermanos y ninguno llega a un acuerdo para que uno de ellos se quede con ella, existen mecanismos legales para terminar con la copropiedad.

Otra alternativa es que uno de los hermanos se quede con la casa y compre las participaciones de los demás. Para determinar cuánto tendría que pagar, lo recomendable es contar con un avalúo que establezca el valor del inmueble.

El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares contempla el inventario y avalúo de los bienes dentro del procedimiento sucesorio, antes de llegar a la partición y adjudicación.

Por ejemplo, si una casa tiene un valor de 4 millones de pesos, y cuatro hermanos tienen participaciones iguales, cada uno tendría una participación equivalente a un millón de pesos. Si uno quiere quedarse con el inmueble, tendría que negociar la adquisición de las participaciones de los otros tres.

Un hermano también puede vender su parte

Otra posibilidad es que uno de los hermanos quiera vender únicamente su participación. Esto no significa que pueda vender la casa completa por su cuenta.

De acuerdo con el Código Civil en la capital del país, el copropietario puede enajenar su parte, aunque los demás copropietarios tienen derecho del tanto en determinadas circunstancias. El Código Civil del Estado de México también contempla este derecho.

En términos prácticos, esto puede hacer más conveniente que los hermanos lleguen primero a un acuerdo entre ellos, ya sea para que uno compre la participación de los demás o para vender conjuntamente el inmueble.

Encontrar un comprador externo para una participación de una casa puede ser más complicado que vender la propiedad completa, porque quien compre esa parte tendría que compartir la propiedad con los demás hermanos.

Primero hay que concluir la sucesión

Antes de decidir qué hacer con la casa, los herederos deben concluir correctamente el proceso sucesorio. De acuerdo con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, el procedimiento contempla etapas como el inventario, avalúo, administración, partición y adjudicación de los bienes.

Cuando no existe controversia entre los herederos, la legislación también permite que determinadas sucesiones se tramiten ante notario, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

El aspecto fiscal tampoco debe perderse de vista. De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta, los ingresos que reciben las personas por concepto de herencia o legado están exentos del impuesto, aunque existen obligaciones de declaración que deben revisarse dependiendo del monto y de las circunstancias.

La situación cambia si posteriormente los hermanos venden la casa. En ese caso ya no se trata de una herencia, sino de una operación de compraventa, que puede tener implicaciones de ISR. La propia Ley del Impuesto sobre la Renta contempla una exención para la venta de casa habitación bajo determinados requisitos y límites.

Por ello, cuando una casa queda en manos de varios hermanos, lo primero es determinar quiénes son los propietarios, cuánto vale el inmueble y qué quiere hacer cada uno. Si uno quiere conservarlo, puede comprar las participaciones de los demás; si todos prefieren obtener dinero, pueden venderlo; y si el desacuerdo persiste, la legislación contempla mecanismos para terminar con la copropiedad.

Heredar una casa puede representar un patrimonio importante para una familia, pero cuando son varios los propietarios, también implica tomar decisiones sobre mantenimiento, impuestos, uso del inmueble y una eventual venta. La mejor forma de evitar que una propiedad termine convirtiéndose en un conflicto familiar es definir desde el principio qué hará cada heredero con la parte que le corresponde.