El primer CerPI de la BMV será inmobiliario
El año pasado, junto con la Fibra E se anunció otro nuevo vehículo de inversión, los Certificados de Proyectos de Inversión (CerPIs), estructura bajo la cual la desarrolladora inmobiliaria MIRA Companies levantará hasta 4,000 millones de pesos en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Inicialmente la empresa buscaba listar un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) en la BMV, pero bajo la nueva estructura y los beneficios que ofrece, la empresa optó por conformar un CerPI, dijo en entrevista Javier Barrios, fundador y director general de MIRA.
Por ahora, el prospecto de colocación disponible será por hasta 4,000 millones de pesos, mientras que la primera emisión sería por 800 millones de pesos bajo la clave de pizarra MIRA16.
La oferta aún no tiene fecha para su realización, pero se estima que estará este año. De momento, el CerPI de MIRA será colocado con la ayuda de Barclays como intermediario.
El destino de los fondos no se detalla en el prospecto de colocación, pero será para los proyectos inmobiliarios que realiza MIRA.
La empresa se enfoca en proyectos de usos mixtos de gran escala, como Nuevo Sur, en Nuevo León, donde cuentan con un centro comercial, oficinas y vivienda.
Ahora mismo tienen en construcción proyectos como Puerto Cancún, con vivienda, centro comercial y un club de playa; y uno en Nuevo Polanco en la Ciudad de México donde también planean vivienda, un área comercial y de oficinas.
¿Por qué CerPI y no CKD?
“El CerPI lo que busca es pasar más responsabilidad al administrador y que los inversionistas como las Afores, tengan menos participación en las decisiones de inversión, lo que no pasa en los CKDs”, explicó Barrios.
En los CKDs, esas decisiones recaen en buena medida en los inversionistas del vehículo, que generalmente son instituciones mexicanas como las Afores.
“Ellas (Afores) no tienen el nivel ni grado de especialización, y se requiere que se cargue la decisión de este tipo de inversión sobre los especialistas, que son los mismos desarrolladores y patrocinadores de los vehículos", comentó el fundador de MIRA.
En los CerPIs existe un Gobierno Corporativo donde se toman las decisiones y quitan peso a las Afores, dándole un mayor peso al administrador, similar a como operan algunos fondos de capital privados, alineados al esquema que tienen en todo el mundo, explicó Eduardo Flores, vicepresidente de Supervisión Bursátil de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
Dar un mayor peso al administrador también implica que los inversionistas puedan castigarlo, ya sea removiéndolo, demandando o exigiendo el cumplimiento de sus responsabilidades.
“La experiencia en CKDs ha sido muy basta, ha habido administradores muy buenos y otros muy malos, incluso algunos que le ha ido muy mal al CKD y tienen contentos al inversionista porque han sido muy transparentes”, explicó Flores.
Otra diferencia entre un CerPI y un CKD, será que en el nuevo instrumento, los administradores deberán aportar un 30% de la inversión que se ejecute en los proyectos, recalcó Barrios de MIRA.
