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El tren de la vivienda baja de velocidad
Las tasas de crecimiento de la industria de vivienda registrarán un caída significativa respecto de las observadas anteriormente. Cada vez será más difícil mantener el ritmo de crecimiento experimentado en los últimos años en la medida en que el mercado se vuelva más maduro, que los participantes de la industria incrementen su escala y que aumenten los costos de financiamiento, además de las limitaciones sobre el capital para respaldar el crecimiento de los créditos y el incremento en los activos improductivos (NPA, por sus siglas en inglés). Sin embargo, la industria seguirá mostrando una tendencia positiva, con tasas de crecimiento continuo durante los próximos cinco años.
Actualmente las operaciones de los desarrolladores de vivienda se concentran en las 80 mayores ciudades del país, en donde la competencia se ha incrementado de manera importante, de manera que algunos mercados han empezado a registrar ciertos niveles de sobreoferta de casas.
Los desarrolladores están empezando a tener dificultades para encontrar clientes para algunos mercados y productos. Han tenido que establecer estrategias para diferenciar sus productos y llegar a nuevos segmentos. Además, y aunque los cambios de Cofinavit y Apoyo Infonavit son buenas noticias para el crecimiento del sector, la mayor parte de la demanda efectiva del Infonavit proviene del segmento más bajo del mercado.
Los planes de algunos desarrolladores que contemplan elevadas tasas de crecimiento en ingresos y en unidades vendidas para los próximos cinco años han encendido la alerta en los mercados financieros.
Las fuertes inversiones en capital de trabajo requeridas para ese propósito podrían presionar los principales indicadores financieros de los desarrolladores y debilitar la liquidez de las compañías llevándolas a registrar mayores niveles de deuda y a ciclos más largos de inventarios y de cuentas por cobrar.
La implementación de nuevos esquemas para llegar a nuevos mercados, tales como el programa de renta con opción a compra, deberá ser evaluada cuidadosamente por los desarrolladores a fin de mantener un adecuado manejo de riesgo.
Las tasas de crecimiento en hipotecas de casi seis veces el PIB registradas en los anteriores años son insostenibles, ya que no todas las hipotecarias no bancarias son capaces de manejar adecuadamente una cartera considerable y las elevadas tasas de expansión se correlacionan con un aumento en los NPA, en especial cuando se trata de llegar a segmentos de mercado más riesgosos para cubrir los objetivos de crecimiento.
Las hipotecas no bancarias cuentan con un monto limitado de capital para apoyar las tendencias recientes de crecimiento de los créditos y de los NPA. Dado que la mayor parte de la demanda insatisfecha se encuentra en los segmentos más bajos del mercado, será imposible que las hipotecarias no bancarias mantengan tasas históricas de crecimiento en sus carteras sin tener una mayor participación en lo que podría ser un segmento de mercado más vulnerable durante la parte baja del ciclo económico. Tasas de crecimiento de tres veces el PIB podrían ser más sostenibles siempre que los participantes mejores sus capacidades de manejo de riesgos, inviertan más en tecnología y pongan más atención a la venta de bienes adjudicados. Los cambios recientes en el producto Cofinavit pueden mejorar potencialmente el balance de riesgo-rendimiento sobre las hipotecas no bancarias y aumentar las perspectivas de crecimiento. Sin embargo, la mayor parte de la demanda potencial proviene del segmento bajo del mercado formal y del sector informal, segmentos que han demostrado ser más riesgosos y donde los bancos permanecen renuentes a ofrecer hipotecas.