Las oficinas alrededor de la CDMX no están teniendo éxito; ¿cómo revertirlo?

El apetito de la Ciudad de México por oficinas pareciera ir disminuyendo. Actualmente 15.4% de estos espacios se encuentra disponible, una proporción alta si se toma en cuenta que el estándar óptimo de la industria es de alrededor de 10%, a lo que se suma un aumento en su oferta de más de 50% tan sólo durante el segundo trimestre del año, según datos de CBRE.

En esta situación también se encuentran los corredores suburbanos, aquellos que se encuentran cerca de la ciudad sin estar totalmente inmersos en ella. En la Ciudad de México estas zonas se encuentran en Perinorte (desde Toreo hacia Tlalnepantla), y en menor medida en Azcapotzalco e Interlomas.

Los precios bajos no han sido un atractivo suficiente para que las compañías se instalen en estas áreas, pues la tasa de disponibilidad es de hasta 54% en zonas como Perinorte, lo que implica que uno de cada dos metros cuadrados está vacío, mientras que en Interlomas este indicador es de 27% y en Azcapotzalco de 10.25%. ¿Por qué?

A decir de Héctor Klerian, director internacional de JLL México, estos niveles de desocupación tienen que ver con que la gente busca lugares de trabajo donde también puedan acceder a opciones recreativas e incluso de estudio; es decir, zonas donde no sólo vaya a trabajar.

“El punto de estos corredores, en concepto, es que estén en zonas donde vive la gente (…) Siempre van a preferir ubicaciones céntricas”, enfatizó.

De ahí que submercados como Interlomas no han funcionado debido a su lejanía de zonas habitacionales, consideró Klerian, lo que ha llevado a que su inventario sea uno de los más bajos de la ciudad, con precios de 21.31 dólares por metro cuadrado, apenas por debajo del promedio, de 24.64 dólares.

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Desarrollos mixtos, ¿la salvación?

Para revertir esta tendencia, algunas compañías han optado por desarrollos inmobiliarios mixtos.

Un ejemplo de esto es Sentura Corporativo, un complejo ubicado en el municipio de Tlalnepantla en el que tres conceptos están inmersos en 20,000 metros cuadrados: centro comercial, oficinas y hotelería.

Para Moisés Zanana, director general de Iurbana, responsable del desarrollo, la problemática es evidente: este tipo de inmuebles dan mayor versatilidad a un desarrollo, lo cual es necesario en ciudades de alta población y traslados complicados.

“En urbes como la Ciudad de México, donde la tierra es escasa y cara, es necesario (el complejo mixto) porque concentras varios tipos de desarrollos y los haces más rentables”, dijo el desarrollador del inmueble que prevé la apertura de sus oficinas en noviembre de este año, y que ya opera su área de hotelería.

Esto ha derivado en obras donde convergen dos o más tipos de negocios: en Torre Norte, desarrollado por Artha Capital, convive una agencia automotriz con un espacio de oficinas, mientras que en Portal Satélite, de Fibra Uno, habrá un área de oficinas, de hotelería y centro comercial.

Más allá de atraer visitantes de otros lugares, los desarrollos mixtos buscan que una persona pueda llevar a cabo sus actividades diarias en un mismo sitio, consideró Amy Henderson, vicepresidenta del Área de Oficinas de CBRE.

“Los empleados tienen varios conceptos en un mismo lugar: pueden llegar al gimnasio temprano, bajar a comer, ir al supermercado, pasar a la tintorería, todo sin siquiera sacar su auto”.

Además, estos complejos brindan la posibilidad de que sus componentes se apoyen entre sí. En un inmueble de oficinas que tenga un cine, puede utilizarse una sala para albergar conferencias por la mañana, ejemplificó Henderson. “Se trata de ver cómo se complementan los giros”.

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¿Cuándo es funcional?

Para Klerian, los corredores suburbanos resultan eficientes para negocios que requieren de plantas grandes a bajo costo y sin un trato presencial con sus clientes, como call centers, centros de procesamiento de datos, despachos de contabilidad, y en general negocios que conlleven procesos repetitivos.

No obstante, estas zonas son vulnerables cuando hay una sobreoferta en los mercados centrales, agregó. “Si hay mucha oferta en los corredores normales las rentas bajan, por lo que la gente prefiere trabajar en Insurgentes, Reforma o Santa Fe que en Naucalpan o Tlalnepantla si los precios son similares”.

Para Zanana la clave está en tener un inmueble competitivo para diferenciarse del resto de la oferta.

“El corredor norte es muy extenso; de entrada, los análisis existentes deberían segmentar zonas, porque no podemos comparar Toreo con Tlalnepantla, son mercados diferentes”, indicó.