El costo de construir vivienda se desaceleró en 2018
El costo de producción de vivienda en México se desaceleró por segundo año consecutivo, incluso a pesar de que los materiales de construcción tuvieron su mayor incremento desde 2009. Ante la desaceleración del mercado residencial, los constructores optaron por absorber parte de los costos de materiales y reducir márgenes, a fin de sostener sus ventas.
Al cierre de 2018, el costo de producción de vivienda creció 7.7%, su menor aumento desde el 10% registrado en 2016. Por el contrario, los precios de los materiales subieron 11.3%, nivel no visto en al menos una década, de acuerdo con datos del Inegi.
El precio final de una vivienda está determinado en un 75% por el costo de los materiales con que se produce, en un 10% por la mano de obra y en 15% por los costos de operación y financieros, según el Centro de Estudios Económicos del Sector de la Construcción (CEESCO) de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
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Dentro de esto, el precio de los materiales para la construcción suma cinco años de incrementos constantes, en particular en productos derivados del acero, cemento y concreto. Esto sí ha impactado los precios de la vivienda, aunque no de forma proporcional, explicó Juan Antonio Hernández, gerente del CEESCO.
“Los productores se han visto en la necesidad de absorber parte de los costos de los materiales debido a la estrechez que tuvo el mercado los dos últimos años, por el alza en el costo financiero para adquirir una vivienda (las tasas de interés), en merma de su margen y utilidad”, dijo.
En el último año, la construcción de vivienda ha quedado rezagada frente a proyectos inmobiliarios patrimoniales como los edificios de oficinas y los centros comerciales.
En los últimos años, los precios del acero y del cemento son los que han registrado las alzas más notables. Tan solo en 2018, los materiales derivados del acero —varilla, alambre, castillos, estructuras y mallas— lideraron la lista de los materiales que más subieron de precio, con alzas de entre 18% y 29%.
La situación no es igual en todas las ciudades del país. De las 47 ciudades en que Inegi recopila información, en 26 el costo de construir vivienda subió por encima del promedio. La ciudad donde más se incrementó el costo de producción en 2018 fue Ciudad Juárez, con 14.1%; seguida por Tapachula, con 12.1%; y La Paz, con 11.8%. En la Ciudad de México, el costo de la producción se incrementó en 6.3%, por debajo del promedio nacional.
Escasez de tierra en la capital
En la Ciudad de México, los precios de la vivienda no se determinan únicamente por sus costos de producción, también por la escasez de tierra y las características de los proyectos, elementos que llegan a pesar hasta 30% del precio.
“Generalmente, los desarrollos son básicamente iguales, con valores iguales en materiales y acabados, ahí no radica la diferencia. Tampoco en el financiamiento y costo de trámites y permisos, pues es similar. En la Ciudad de México, hemos visto que el valor de la tierra es el que genera el diferencial de precios, y esto depende por colonia y alcaldía. En algunos proyectos, el valor del terreno llega a ser el 30% del precio o hasta el 40% en proyectos muy pequeñitos”, dijo Claudia Velázquez, directora de Operaciones de la firma inmobiliaria Softec.
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A esto se suma un elemento más, la venta de vivienda usada, que también empuja al alza los precios de la vivienda nueva, añadió Velázquez. De acuerdo con datos de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en los primeros nueve meses de 2018, los precios de la vivienda se incrementaron en 9.5%. En la Ciudad de México, el crecimiento fue por encima del promedio, de 10.2%.
