Efectivo prohibido
El auge de venta de bienes raíces a mexicanos en el sur de Florida tiene sus fundamentos: los precios son aún muy seductores, los desarrollos inmobiliarios son cada vez más atractivos, existe una amplia oferta de créditos hipotecarios y las tasas de interés son las más bajas en los últimos 40 años.
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Juan Pablo Camargo, vicepresidente de la corporación Qualita Financial Group (con sede en Miami), comenta que los mexicanos se dieron cuenta de lo conveniente que era comprar bienes raíces en la ciudad, porque “la valorización que ha tenido el sur de Florida no la tuvo ninguna parte del país”. La firma es una de las tantas instituciones dedicadas específicamente a créditos hipotecarios y a dar asesoría a medida de cada cliente. Las tasas, en mínimos históricos, impulsaron la venta de viviendas unifamiliares. Para poner un ejemplo: según los últimos datos de Florida Association of Relators, hubo una gran actividad en el tercer trimestre de 2003, que se tradujo en un incremento de 24% con respecto al mismo periodo del año anterior. El precio promedio de una vivienda aumentó 13% durante el año, para situarse en $163,700 dólares, frente a $144,600 que registró en los 12 meses anteriores.
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En 1998, año en que comenzó la fiebre inmobiliaria en Miami, las viviendas tenían un valor promedio de $104,500 dólares, por lo que la revalorización fue de casi 57%.
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México en efectivo
El perfil de clientes nacionales que maneja Qualita Financial Group es “alto, con propiedades de mucho valor, pero la mayoría las adquiere como una forma de inversión”, afirma el directivo.
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Cuando él comenzó a manejar el mercado mexicano hace unos ocho años, sus negocios los cerraba en una inmobiliaria dentro del Hotel Presidente Intercontinental. “Fue brutal el volumen de compras de los mexicanos y se estima que equivale a lo que invierte el resto de los latinoamericanos en la región.” Hoy la mayoría de sus clientes locales busca financiamiento para unidades que van desde $300,000 a $2 millones de dólares. “No se imaginan lo que están comprando.”
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Los bancos tradicionales también tienen muy simplificado el trámite para créditos hipotecarios. “Ellos salen a buscar todo el tiempo gente a quién prestarle dinero, es al revés que en México”, afirma Mauricio Mendoza, vendedor de inmuebles en Miami. “Los requisitos son mínimos, sea el interesado estadounidense o extranjero”, explica María Melo, ejecutiva del área de hipotecas de Bank of America en la sucursal Miami Dade Norte.
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Basta con que la solicitud cuente con tres cartas de referencia crediticia, un crédito hipotecario anterior, otro para auto e incluso una carta de proveedores, en el caso de tener una empresa. A esto se suma el informe de un contador en el que se constaten los ingresos del peticionario. Por último, 30 días antes de cerrar la operación, éste debe abrir una cuenta en el banco para depositar el monto del enganche (20% del valor de la vivienda), más los gastos de la hipoteca.
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Las tasas de interés en Estados Unidos por los créditos hipotecarios varían de acuerdo con el monto y el plazo contratados. El rango promedio nacional es de 6.03% anual, pero hay entidades donde se encuentran variaciones de entre 4 y 6.5%.
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Tanto los bancos como las hipotecarias privadas ofrecen tasas fijas y variables. Las primeras son hasta dos puntos porcentuales más altas que las otras, pero sin fluctuaciones. Los créditos con interés variable contemplan un plazo (uno, tres, cinco o siete años) en que la tasa es fija. Al cumplirse el término, se revisa el interés anualmente. Sin embargo, existe un tope: el aumento no puede ser de más de dos puntos porcentuales al año, y lo máximo que se puede cobrar es 10.5%, dependiendo del tipo de préstamo que se tramite y la institución que lo otorgue.
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“En el caso de una hipotecaria, los créditos pueden tramitarse a nombre de una empresa paraíso fiscal, con lo cual, en caso de herencia, se pagarían los impuestos que se fijan en México y no los que se pagan en la unión americana, donde pueden llegar a 50% del valor de un inmueble.”