Las hipotecas
A fines de marzo pasado ocurrió lo indecible. El Infonavit, institución tripartita que opera como banco hipotecario, colocó una emisión de $750 millones de pesos de certificados de vivienda (Cedevi) en la Bolsa Mexicana de Valores. El evento es un parteaguas no sólo en la historia del instituto, sino también en un sector que ha sido ampliamente utilizado como herramienta política por burócratas populistas.
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Tres años tardó Víctor Manuel Borrás, actual director del organismo, en que su Consejo de Administración aprobara la novedosa iniciativa. De hecho, perdió algún tiempo en el esfuerzo, pues debió probar que tenía eficiencia en lo operativo y que había disminuido la cartera vencida para que los inversionistas confiaran en la emisión.
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Lo logró. A los certificados les fueron otorgadas las más altas calificaciones crediticias y el mercado los devoró el mismo día en que se hicieron públicos. Es más, los inversionistas demandaron 50% más de deuda, algo así como $1,300 millones de pesos. Pero, ¿para qué sirven los Cedevi y su emisión pública?
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Se trata de un mecanismo ampliamente utilizado en otros países con objeto de hacer líquida la cartera hipotecaria de un banco. En este caso, el Infonavit ha limpiado su cartera durante los últimos tres años, con lo que quienes gozan actualmente de un crédito de ese instituto difícilmente son morosos.
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Una vez garantizado el pago de las hipotecas vendidas, el banco tiene un activo que puede volver a colocar entre el público inversionista (bajo la forma de Cedevi), gracias a lo cual se hace de recursos en efectivo que a su vez puede reasignar a más créditos. Es un mecanismo redondo para financiar varias veces la adquisición de vivienda cuando se puede garantizar que no hay cartera vencida.
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A este concierto no llegó únicamente el Infonavit. También lo hizo Hipotecaria Su Casita, una de las sociedades financieras de objeto limitado (Sofol) que mayor reconocimiento de marca goza entre la población.
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Es altamente positivo que en México se haga pública la cartera hipotecaria de las Sofol y del Infonavit. Borrás hace bien al fijarse como meta la emisión continua y revolvente de estos Cedevi, que pretende lleguen a $4,000 millones de pesos al año. La razón es sencilla: en un país con recursos estatales que se han ido limitando cada día por la multiplicidad de audiencias demandantes, la eficiencia operativa es lo único que puede salvar a instituciones con afanes sociales, como el Infonavit.
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La ventaja para las partes involucradas es clara. El trabajador gana vivienda a bajo costo, pues las tasas de interés siguen accesibles. El Infonavit obtiene liquidez de la cartera que posee y le da varias vueltas. Los inversionistas alcanzan un rendimiento garantizado con un instrumento que llega tarde a México, pero con buenas perspectivas.
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Habrá cada día más emisiones nuevas del Infonavit y otras instituciones financieras hipotecarias. Las Siefore invertirán en ellas y los bancos tendrán más dinero disponible en el sistema para financiar sus casas. Qué bueno que se diversifiquen las opciones de inversión con riesgo limitado y que su causa sea abaratar el costo de la formación de un patrimonio. Nada podría caer mejor en un país donde la estabilidad social empieza a ser preocupación, dada la polarización de las ideas.
*El autor es columnista de Milenio Diario. Comentarios: - motacarlos@aol.com .