OPINIÓN: 7 datos que debes saber sobre portabilidad hipotecaria

Nota del editor: Héctor Galeano Inclán es presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano. Su twitter es @notariadomex y su sitio es www.notariadomexicano.org.mx .

(Expansión) – ¿Sabías que desde 2014 la portabilidad hipotecaria es posible? De acuerdo con datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, en 2016 se han efectuado 5,500 traspasos de hipotecas de un banco a otro, lo cual representa un incremento de 19% respecto al 2015.

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Pero demos un paso atrás, para empezar ¿qué es la portabilidad hipotecaria? Al día de hoy hay muchas dudas sobre qué es la portabilidad hipotecaria y qué trámites debes hacer para transferir tu crédito de un banco a otro, por ello a continuación en el Colegio Nacional del Notariado Mexicano te ofrecemos 7 puntos que debes saber sobre el tema:

1. El nombre técnico de la portabilidad hipotecaria es el de “subrogación de acreedor”. Consiste en que un banco adquiera el crédito hipotecario del banco con el que lo tienes contratado actualmente, ofreciéndote mejores condiciones, especialmente en lo que se refiere a la tasa de interés.

Es importante señalar que la portabilidad hipotecaria no se trata propiamente de extinguir el crédito que tienes actualmente con un banco para obtener un crédito nuevo con otro banco, ya que este proceso generaría mayores gastos, como la cancelación de la primera hipoteca, la constitución de una nueva hipoteca, la comisión por apertura de crédito y un pago de derechos considerable.

Se trata simplemente de sustituir al acreedor dentro del crédito original, el cual seguirá quedando garantizado al amparo de la misma hipoteca primeramente constituida, modificando únicamente el nombre del acreedor, el nuevo plazo para el pago y la nueva tasa de interés en la inscripción correspondiente en el Registro Público de la Propiedad.

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2. Tomando en cuenta que la portabilidad hipotecaria no consiste en extinguir un crédito y contratar otro, sino en subrogar al acreedor original en el mismo crédito, los gastos en los que se incurre son marginales en relación al beneficio que se obtiene al mejorar la tasa de interés. Los gastos son de dos tipos: derechos de registro y gastos notariales.

Es importante señalar que no se tiene que volver a escriturar el inmueble, ni pagar impuestos, lo que solo se hace es una modificación a la inscripción que ya existe en el Registro Público de la Propiedad, en la que se establece el cambio de acreedor y de tasa, mediante un convenio que se otorga ante notario.

3. Los Registros Públicos de la Propiedad están regulados por leyes locales, por lo tanto el costo por la inscripción de esta modificación variará de acuerdo con la entidad. Por ello, la recomendación es acercarte a tu notario de confianza para tener más información al respecto o, en caso de no tener, al Colegio de Notarios de cada estado.

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4. Los bancos no pueden negarse a llevar a cabo la subrogación de acreedor, ya que con la reforma financiera de 2014 se realizaron modificaciones al artículo 15 de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado que regula este mecanismo. En la regulación actual el banco está obligado a traspasar la hipoteca a otro banco si así lo decide el acreditado.

5. En algunos casos, el banco acreedor original ofrece mejoras a las condiciones del crédito para igualar las de la competencia con el fin de retener al cliente. En estos casos también tendría que realizarse un convenio modificatorio al crédito y consecuentemente a la hipoteca, dicho convenio se otorga también ante notario y deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad con las mismas ventajas de rapidez y costos reducidos.

6. La subrogación de acreedor no representa ningún riesgo, ya que el convenio se otorga ante notario. De hecho, si hay un banco que ofrece mejores condiciones de crédito, especialmente en cuanto a la tasa de interés, la portabilidad hipotecaria siempre es positiva para el cliente. Como ya comentamos, sí se incurre en ciertos gastos, pero éstos son marginales en relación al beneficio que se obtiene.

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7. Los pasos que debes seguir para subrogar tu crédito hipotecario son:

• Si tienes la inquietud de renegociar tu crédito hipotecario primero busca si existe alguna otra entidad financiera que te ofrezca mejores condiciones de crédito. Deberás entregar a este banco la documentación que requiera sobre el inmueble.

• Una vez que hayas identificado un banco que te ofrezca condiciones más atractivas, acércate a tu banco y solicita un “estado de cuenta para efectos de subrogación”. El banco acreditante está obligado a emitirlo en un plazo de 15 días naturales.

• En caso de que transcurra el plazo y el banco acreditante no haya entregado el “estado de cuenta para efectos de subrogación” deberás presentarte en la CONDUSEF (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) para que coadyuve con tu solicitud.

• La solicitud del “estado de cuenta para efectos de subrogación” es lo que da por enterado al banco acreditante que el acreditado está buscando subrogar su crédito hipotecario.

• Una vez que tengas el “estado de cuenta para efectos de subrogación” deberás entregarlo al banco que te ofrece condiciones más favorables. Este banco pagará el saldo del crédito al banco original y el crédito hipotecario quedará trasladado.

• Es en este momento que deberás acudir a un notario y pagar los derechos de registro.

Si tienes la posibilidad de mejorar las condiciones de tu crédito, no lo dejes pasar y busca alternativas. Acércate a tu notario de confianza, quien podrá darte asesoría sobre éste y otros temas relacionados con tu patrimonio.

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