Esta apuesta, sin duda, vendría a romper con el déficit de vivienda registrado desde hace ya varios años, pero, bajo la mirada de los expertos en el tema, la construcción de la anhelada revolución inmobiliaria se encontrará con varias piedras en el camino que van desde la falta de infraestructura municipal, largos procesos de autorización para construir, junto con una eventual reconfiguración en el mercado.
Contexto:
Las condiciones y circunstancias para la vivienda en México no han sido del todo buenas en los últimos años y podría decirse que la tendencia a la baja que ha registrado ha sido transexenal. En 2015, a mitad del sexenio de Enrique Peña Nieto, registró su último pico y, a partir de entonces, la caída ha sido pronunciada. En números redondos, en aquel año se construyeron 301,819 casas, mientras que la cifra de 2023 se colocó en 131,048. Es decir, la crisis de vivienda tiene 14 años.
Los factores que han incidido en este desplome se derivan principalmente de las condiciones económicas que han imperado a lo largo del tiempo. El negocio de la vivienda se apuntala con un crédito y, por lo tanto, éste es el principal factor que impactó en el desempeño del sector considerando que la banca lo limitó mucho; por ello, y junto con la pandemia y los tiempos políticos, muchos jugadores del sector quebraron, lo que provocó que solo permanecieran, más menos, 800 desarrolladores de diferentes tamaños (de un total que rebasaba, hace 14 años, los 1,200).
Sin embargo, aún y cuando el déficit de vivienda se ha pronunciado, lo cierto es que no se ha detenido la colocación de hipotecas, hay un impulso a la sustentabilidad del sector, al tiempo que los desarrolladores han recurrido al financiamiento propio o en condiciones poco competitivas. Pero hay un fenómeno que empezó en tiempos de la autollamada Cuarta Transformación y que ha venido a mejorar los indicadores de venta de casas en México, el programa ‘Unamos Créditos’ del Infonavit.
La unión de créditos entre parejas u otros miembros de la familia permitió que el ticket para la adquisición de una casa se incrementara notablemente, lo que significó entonces que, durante la administración de Andrés Manuel López Obrador, los indicadores de venta mejoraran (una muy buena noticia para los desarrolladores), gracias a que el Infonavit empezó a otorgar créditos más altos, lo que también trajo consigo que no se construyera la suficiente vivienda barata.
Bajo ese contexto, la apuesta de revolucionar el sector vivienda por parte de la administración de Claudia Sheinbaum debe ser considerada, de arranque, como una buena noticia, sobre todo cuando se piensa en casas asequibles para la base de la pirámide. Sin embargo, para poder componer lo que está descompuesto desde hace años es necesario enfrentar varios retos.
Entre las primeras tareas por ejecutar está mejorar la gestión para detonar la vivienda nueva al interior del país. Actualmente, la cadena de valor de vivienda nueva implica 30 meses, aproximadamente, que contemplan la adquisición de la tierra, la gestión de los permisos de construcción, el financiamiento, la venta, la construcción y la firma de la casa, para después continuar con el cobro de ésta. En ese sentido, si se sostienen los procesos de gestión que imperan hasta la fecha, la dichosa revolución inmobiliaria tardará en ocurrir y el rezago de vivienda se intensificará.
“Sí tenemos que hacer vivienda para la mayoría de la población, pero lo que está en duda es el mecanismo de implementación. La construcción de vivienda lleva su tiempo y, entonces, el proceso de arranque de este programa es indeterminado”, sostiene Gene Towle, socio director de la consultora Softec.
Pero el reto más importante está en la disposición de tierra para construir, por lo que la mejor vía para sentar las condiciones de la reforma inmobiliaria está en la generación de sinergias con la industria, con quienes de una u otra forma han sobrevivido a las ‘tormentas’ registradas a lo largo de los años.
Ciertamente, habrá quienes querrán aprovecharse y ver como un botín el gran colchón presupuestal que se tendrá dispuesto, pero las autoridades tendrían que mejorar sus políticas para evitar los fraudes y los jugadores del sector tendrían que estar obligados a mejorar la calidad en la construcción de las casas y regirse bajo criterios sustentables.
Se estima que, ante una sinergia entre los sectores público y privado, la tendencia de los últimos 14 años se podría revertir en el corto y mediano plazos. Para lograrlo, sería necesario aprovechar la reserva de tierra con la que cuentan varios desarrolladores, así como impulsar el otorgamiento de créditos-puente.
