Por: Christian Lega, Socio de Asesoría Financiera en Deloitte México.
En un ambiente cada vez más cambiante, es relevante considerar los últimos datos arrojados en la reciente encuesta del Banco de México, la cual muestra un aumento en las personas que consideran que es un mal momento para invertir. De mantenerse esta postura como la predominante entre los especialistas, es necesario analizar los riesgos y la rentabilidad esperados para cada industria dentro de los próximos años.
El sector inmobiliario no es ajeno a esta percepción de inversión; sin embargo, en un entorno en el que predomina un consenso de estabilización inflacionaria unido a una probable bajada de las tasas de referencia, conviene entender los escenarios que podemos enfrentar en las potenciales inversiones en bienes raíces comerciales.
Como es bien sabido, la valoración inmobiliaria comercial se basa en la capacidad de generación de flujos futuros de los activos y el costo de oportunidad asignado por los inversores. Este costo está influenciado por el acceso y capacidad de financiamiento, riesgos intrínsecos y externos, además del valor de referencia del "precio del dinero". Esto se refleja en la tasa de descuento utilizada para calcular el valor presente de los flujos futuros, la cual incluye una tasa de referencia macroeconómica y un spread que incorpora otras variables relevantes.
En este sentido, estamos ante un escenario de tasas de interés históricamente altas y un entorno de pesimismo en la inversión, lo que se traduce en un mayor diferencial o spread en comparación con años anteriores. Esto resulta en una penalización significativa en el valor de los bienes inmuebles comerciales, en comparación con lo que la comunidad inversionista estaba dispuesta a pagar hace algunos meses.
Cada inversión es un caso aislado, pero, en líneas generales, en el entorno actual, los propietarios que desean vender sus propiedades deben enfrentar un análisis de valor acorde a las condiciones presentes. Los inversionistas interesados en el mercado actual deben racionalizar su decisión de inversión basándose en la probabilidad de eventos futuros, como la estabilización inflacionaria, la reducción de tasas, la disminución de la volatilidad cambiaria, la estabilidad política, la certidumbre jurídica y la seguridad física.
Si las previsiones de los especialistas se cumplen en dos años, hoy es el momento de analizar nuevas posiciones en el sector de bienes inmuebles comerciales debido a una futura apreciación de valor; sin embargo, la valoración del riesgo es específica y el contexto actual favorece a aquellos con mejor entendimiento.
