“Un remate bancario es cuando un banco da un crédito hipotecario –quiere decir que hay un inmueble de por medio- y el acreditado no pagó el crédito y el banco demandó por la garantía, que en este caso es el inmueble”, explicó Samuel Montañez, académico de la Facultad de Empresariales de la Universidad Panamericana (UP).
En esta subasta, la cuarta que lleva a cabo JLL junto con Moratus bajo la coordinación de Dorantes, se recibieron 8 ofertas, siete electrónicas y una física –en sobre cerrado-, siete por paquetes y una por tres inmuebles de un paquete, por lo que en esta última no se llevó a cabo el procedimiento tradicional, pero sí se presentó la oferta al dueño para que la considere.
Los precios de referencia oscilaron entre 816,000 pesos y más de 18.5 millones de pesos (mdp). Las ofertas presentadas, leídos ante el fedatario público Javier Robles, fueron desde los 450,000 pesos hasta casi 3 mdp.
“Hubo siete ofertas máximas. Yo creo que se van a vender cuatro o cinco”, estimó Héctor Klerian.
Entre el precio de referencia –valor comercial del inmueble- y la oferta de los participantes en la subasta, está el precio base de venta, el cual es el costo mínimo de venta, explicó Klerian.
“Ese valor mínimo de venta es un número que los vendedores le dan al notario y que se sabe a la hora de abrir las ofertas. Eso le da mucha transparencia al proceso porque yo no sé cuál es el valor mínimo de venta, eso nos lo dan los propietarios”, dijo el director general adjunto de JLL México.
En ocasiones, dependiendo si es una propiedad irregular o no, es decir, que tenga pendientes jurídicos o de pago de derechos, es posible que se vendan con descuentos que van del 20% al 50%.
Sin embargo, no se trata de una alternativa para todo tipo de inversionistas, “de preferencia para inversionistas especializados, de medianos hacia arriba, con expertise en resolver los pendientes inmobiliarios”, subrayó Javier Dorantes, socio director de su empresa Moratus, firma especializada en la monetización de activos (subastas), y maestro en Gobierno y Políticas Públicas de la UP.
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Existen dos tipos de subasta: a martillo, donde los participantes van ofreciendo distintas cantidades hasta tener un ganador. Y a sobre cerrado, donde solo se puede hacer una oferta por paquete; participando por varios paquetes si así lo desean pero con una sola oferta en cada uno, y no se conocen los montos hasta que se cierra la convocatoria.
Las subastas a sobre cerrado, señalaron Dorantes y Klerian, abonan a la transparencia, equidad de participación y reglas del juego justas y claras, pues ningún participante sabe lo que ofrecen los demás, el precio base o el precio mínimo de venta.
Recomendaciones
Antes de participar en una subasta es preciso, coincidieron Dorantes y Montañez, y tomando en cuenta que se trata de montos elevados y plazos que pueden ir desde los 6 u 8 meses hasta dos años, o más, tener en cuenta las siguientes recomendaciones para minimizar el riesgo de la inversión.
