En un año turbulento para los mercados, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) han logrado sortear los obstáculos y se posicionan como una de las opciones de inversión más atractivas en el mercado. En lo que va de 2019, el índice Fibras acumula un alza de 36% frente al 4% que ha ganado el IPC, el principal índice de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Y el escenario se ve aún mejor con la actual política monetaria de Banxico.
Fibras, las rockstars del mercado
Las Fibras están imparables en bolsa y los recortes a la tasa de referencia de Banxico las vuelven aún más atractivas ante los ojos de los inversionistas.
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La baja en la tasa de referencia abre una oportunidad para las Fibras para emitir deuda más barata y generar nuevos proyectos, sobre todo, para las que no tienen niveles altos de apalancamiento, que mide la relación entre las deudas y sus activos.
El apalancamiento promedio ponderado del sector es de 32.8% al tercer trimestre, un alza de 30 puntos base frente al segundo trimestre, de acuerdo con Signum Research.
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“Lo que hemos visto es que muchas Fibras tienen planes de expansión y, por eso, el nivel de apalancamiento aumentó, porque han buscado financiar sus adquisiciones. Prefieren emitir deuda”, considera Andrea Lara, analista de Fibras en Signum Research.
La analista explica que estas firmas son muy sensibles a los movimientos de las tasas de interés, entre más bajas sean, más atractivo les resulta emitir deuda.
Si bien el mercado de Fibras se encuentra en niveles saludables de deuda, hay algunas que ya se acercan al límite impuesto por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) –de 50%–. Entre ellas, están Fibra Shop, Terrafina y Fibra Uno, con un apalancamiento cercano al 40%.
Para Roberto Solano, analista de Monex, el nivel en el que se encuentran se justifica por el financiamiento que han hecho para materializar sus planes de crecimiento.
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No todo es crecer, también se trata de consolidar los proyectos. “En los siguientes años, vamos a ver que las Fibras, probablemente, no estén tan activas en la emisión de deuda porque habrá un menor ritmo de adquisiciones. Se van a enfocar en un crecimiento más orgánico, en mejorar su rentabilidad”, asegura Solano.
Esto no significa que el alza de las Fibras en el mercado haya llegado a su fin. Juan Ponce, analista de Actinver, asegura que “si la tasa sigue bajando, se verá una compresión en los cap rates –tasa de rendimiento de una propiedad con base en el ingreso operativo que genera–, lo que va a hacer que su valuación suba”, comenta.
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