¿Asustado por la captura de plusvalía? Expertos te explican su cara positiva
La polémica generada en torno a la inclusión del término captura de plusvalía en el proyecto de Constitución de la Ciudad de México y en la nueva Ley de Vivienda local opacó los potenciales aspectos positivos de este mecanismo, señalan especialistas, quienes coinciden en que se trata de una vía para que el Estado obtenga recursos para obra pública y para que pueda ordenar el desarrollo urbano.
En el estudio Expandiendo el uso de valorización del suelo: la captura de plusvalías en América Latina y el Caribe, elaborado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), se destaca su importancia para resolver las necesidades de servicios e infraestructura derivadas de los procesos de urbanización.
“Al financiar la infraestructura a través de la valorización que ella misma produce, la captura de plusvalías integra las dimensiones fiscales y urbanas, por ser al mismo tiempo una herramienta de financiación que puede afectar a los patrones de desarrollo urbano y una herramienta de regulación de uso del suelo que permite optimizar el gasto público”, dice.
El documento analiza los casos de nueve ciudades de cinco países de América Latina que han aplicado instrumentos de este tipo. Las urbes estudiadas pertenecen a Argentina, Brasil, Colombia, Ecuador y Uruguay.
La captura de plusvalía puede realizarse de tres formas: impuestos, definidos a partir del precio de una propiedad; contribuciones, que consisten en la distribución del costo de una obra entre los beneficiarios de la misma (como ocurrió en la avenida Presidente Masaryk de la Ciudad de México), y regulaciones, que son acuerdos entre autoridades y empresarios para retribuir los beneficios obtenidos por el permiso para crear un desarrollo.
El experto en urbanismo Andrés Lajous dijo a Expansión que la polémica generada en torno al tema se debe a una interpretación errónea del concepto, que provocó miedo entre los ciudadanos ante la posibilidad de que el Estado se quedara con el plusvalor de sus viviendas o incluso, según algunas versiones, pudiera confiscarlas.
Sin embargo, Lajous explicó que se trata de un mecanismo ya existente en el país, cuyo objetivo principal es que el sector inmobiliario contribuya al erario a cambio de los permisos que obtiene para edificar desarrollos.
“Hay una diversidad gigantesca de mecanismos (de captura de plusvalor). Ahorita en la Ciudad de México ya existen, se llaman contribuciones por mitigación. Lo que estaba haciendo la propuesta constitucional era darle sustento para transparentarlo, porque ahorita es completamente opaco y arbitrario”, dijo.
Otras ciudades del mundo donde también se utilizan estos esquemas son París, Nueva York y Londres, agregó.
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Una 'bomba' legislativa
Ante la controversia de esta semana, tanto la Asamblea Constituyente como la Asamblea Legislativa (ALDF) decidieron quitar el término de los documentos que están discutiendo, aunque expertos como Lajous insisten en que incluirlo pudo haber sido benéfico.
Como ejemplo de la necesidad de instrumentar este mecanismo, citó el caso de las colonias Granada o Nuevo Polanco, donde recientemente se detonó la construcción de edificios de oficinas, vivienda y plazas comerciales, pero no se cuenta con la infraestructura adecuada para atender a quienes transitan y viven en esa zona.
Según Lajous, lo que permite la captura de plusvalía es que las ganancias que se generan a partir de cambios al uso de suelo o de permisos de construcción puedan abonar a una planeación urbana más ordenada.
“Creo que es muy grave si se quita. Es decir, se le quita un instrumento a la ciudad para poder hacer mínima planeación urbana”, dijo.
En México, según el Instituto de Políticas para el Transporte y el Desarrollo (ITDP), las regulaciones encaminadas a la captura de plusvalía se aplican en todos los estados, pero es en Aguascalientes, Colima, Hidalgo, Michoacán, Morelos, Nuevo León, Quintana Roo, San Luis Potosí y Tamaulipas donde existen legislaciones específicas .
En el caso de Aguascalientes, el instrumento está contemplado en el Código de Ordenamiento Territorial, Desarrollo, Urbano y Vivienda. Ahí aparece como contribución de mejoras realizadas bajo el esquema de plusvalía, y consiste en dividir la estimación de beneficios generados por la construcción de vialidades, campos deportivos o mercados entre los poseedores de los inmuebles comprendidos en la zona.
Lajous consideró que una legislación sobre la captura de plusvalor que podría ser adecuada para la ciudad debería contemplar lo que ya establecen la Constitución federal, en su artículo 122, y la Ley General de Asentamientos Humanos.
