Sin captación de plusvalía, la CDMX pagará altos costos: experto

La captación de plusvalías, polémica durante las últimas semanas en la Ciudad de México, es un mecanismo que se utiliza en urbes de Europa y de America Latina, incluidas las mexicanas, y no tiene nada que ver con un nuevo impuesto a particulares ni con una confiscación. Se trata en realidad de un instrumento para que las inmobiliarias contribuyan a un desarrollo urbano más equitativo y no tenerlo bien implementado cobraría altos costos para los capitalinos.

Si el proyecto de recuperación de plusvalías desaparece de la Ley de Vivienda y de la Constitución Política de la Ciudad de México, se podrían perder recursos importantes para implementar proyectos de infraestructura que la ciudad necesita, como nuevas rutas de transporte público u obras hídricas, afirma el director de Desarrollo Urbano y Accesibilidad de la organización dedicada al desarrollo sustentable en la ciudades, WRI México, Jorge Macías en entrevista con Expansión.

"Si se hace bien, es un mecanismo de distribución de servicios y de generación de plusvalía. Contrario a lo que están diciendo, que se está expropiando la propiedad privada, estos instrumentos tienen la posibilidad de expandir la capacidad de generación de plusvalías”, dice el experto.

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Actualmente la ciudad cuenta con pocos instrumentos fiscales para cubrir sus necesidades, principalmente el predio. Si no se comienza a captar las plusvalías a desarrolladores inmobiliarios, nunca a particulares, se podrían implementar más impuestos y deuda, advierte.

"Es muy grave lo que está pasando en la Ciudad de México y en las ciudades mexicanas en general. (…) Tras la eliminación de la tenencia vehicular y la baja de los ingresos petroleros en el último año, solo nos queda el impuesto predial, ¿será suficiente para cubrir las necesidades de las ciudades? Quizás no", dice Macías.

Un tema de anticorrupción y transparencia

El especialista enfatiza que si este instrumento funciona de manera exitosa y de acuerdo con estándares internacionales, no pegará a los particulares, sino a los desarrolladores inmobiliarios, quienes incluso podrían salir beneficiados con la medida.

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Explica que los desarrolladores inmobiliarios pagan actualmente el equivalente a la contribución de plusvalía en sobornos a autoridades o a 'coyotes' para facilitar los trámites de permisos de construcción.

"Lo que te estoy diciendo no es nuevo, es que ocurre en 'lo oscurito'", señala el exdirector general adjunto de Desarrollo Urbano Sustentable de la Comisión Ambiental de la Megalópolis (CAMe).

"Si el mecanismo queda mejor tipificado, es más facil transparentar el uso de los recursos que ahora se van a mordidas y a tiempo perdido", subraya.

3 esquemas de captación de plusvalía

La confiscacion no forma parte de los actuales esquemas de captación de plusvalías, así como tampoco el cobro directo a particulares, afirma el especialista.

En el informe Expandiendo el uso de valorización del suelo: la captura de plusvalías en América Latina y el Caribe del BID, se destaca su importancia para resolver las necesidades de servicios e infraestructura derivadas de los procesos de urbanización.

La captura de plusvalía puede realizarse de tres formas: impuestos, definidos a partir del precio de una propiedad; contribuciones, que consisten en la distribución del costo de una obra entre los beneficiarios de la misma, y regulaciones, que son acuerdos entre autoridades y empresarios para retribuir los beneficios obtenidos por el permiso para crear un desarrollo.

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Se trata de los impuestos como el gravamen predial y una variante llamada financiación por incremento de impuestos. En Estados Unidos fueron introducidos en 1952 y permiten a los municipios emitir bonos para financiar inversión pública con base en el aumento en el recaudo estimado durante un periodo.

De acuerdo con el especialista de WRI México, actualmente estos esquemas casi no son usados en la actualidad.

Son las contribuciones por mejoras es el más utilizado en América Latina, principalmente en Colombia, donde se aplica desde 1921. Hacia 2012, Bogotá estaba en proceso de recaudar unos 1,000 millones de dólares, según el BID.

Este tipo de modelo ha convertido a Bogotá en un ejemplo de infraestructura de movilidad, pues las plusvalías generadas y captadas por la construcción de las líneas de Transmileno, han permitido expandir este sistema de autobús BTR, asegura Macías.

Son la regulaciones, que incluyen una vasta gama de modalidades. Las más conocidas son las exacciones o convenios urbanísticos y consisten en aportes en dinero o espeica como contraprestación al derecho de desarrollar.

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"El desarrollador puede pagar de distintas maneras, no solo el efectivo, también puede donar parte del terreno para que se construya una estación de metrobús, una universidad o una estación de polícía, por ejemplo", explica el especialista de WRI México.

También puede pagar destinando parte del desarrollo a la creación de vivienda social, lo cual fomentaría la equidad social, abunda.

La nueva redacción de la ley... con carencias

La redacción del artículo 94 en el dictamen de la Ley de Vivienda de la Ciudad de México, que hasta el momento de la publicación de esta nota seguía en discusión en la Asamblea Legislativa, es todavía muy ambigua y no resuelve varias de las preguntas clave que idealmente debe responder el proyecto.

El jueves, se aprobaron en comisiónes modificaciones a la redacción de este artículo y quedó de la siguiente manera:

"El Gobierno de la Ciudad de México destinará los recursos recabados por concepto de mejoras, medidas de mitigación y/o incrementos a la densidad, por parte de empresas desarrolladoras, al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y, en general, del entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo.

"Asimismo, podrá proponer modificaciones al órgano legislativo en materia de desarrollo urbano, a fin de contribuir al financiamiento e instrumentación del ordenamiento territorial del desarrollo urbano sustentable y el desarrollo metropolitano en condiciones de equidad, conforme a lo establecido en la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano.

La Secretaría de Finanzas propondrá, conforme a sus atribuciones, asignar al Instituto de Vivienda un porcentaje de esos recursos para la adquisición de reservas territoriales para la construcción de vivienda de interés social y popular, así como para la producción social del hábitat y de vivienda".

¿Quién y cómo?

Jorge Macías señala que esta redacción tiene muchos huecos, el principal, quién va a ser el sujeto a quién se cobrará la captación.

"No sabemos quiénes van a ser los sujetos de cobro. En medio, se dice que pueden ser inmobiliarias, algunos medios dicen que son los privados, la verdad es que no lo sabemos. Yo puedo intuir, por saber de las plusvalías en el mundo, que los que pagan son los grandes especuladores y los grandes desarrolladores; sin embargo, aquí no está claro".

También aclara que es necesario especificar a quién se considerará como una empresa desarrolladora, así como los casos de excepción, si es que los habrá.

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Además, es necesario decir cómo se va a recaudar el dinero y cuánto se va a pagar.

¿Y el etiquetado y la rendición de cuentas?

Macías, es economista de profesión, señala también que este tipo de instrumentos fiscales debe ser etiquetado y contar con mecanismos de rendición de cuentas y transparencia, que hasta el momento no aparecen en la ley.

Otras de las críticas que el especialista de WRI México hace al proyecto actual de la Ley de Vivienda, es que solo considera el mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y, en general, del entorno de la zona donde se llevó a cabo el desarrollo y no de otras partes de la ciudad.

"Si es obtener recursos para el mejoramiento del mismo lugar, no creo que estemos generando una redistribución de las oportunidades que te da la ciudad, que es una de las posibilidades de esta captación".

Esto implicaría que la plusvalía seguiría creciendo en los actuales polos de desarrollo de la ciudad, como Polanco y Reforma, que no ayudaría a distribuir la infraestructura a las zonas oriente y sur de la capital.