El lado B de unir créditos del Infonavit con familiares y amigos

Básicamente este programa retoma lo que ya existía en la banca comercial desde hace muchos años: la figura del coacreditado o la persona que participa con el acreditado aportando su capacidad de crédito; ambos suman sus ingresos para conseguir una cantidad mayor de financiamiento – hasta 3.3 millones de pesos con Infonavit- y así comprar una casa con mejores características.

En la actualidad, la banca comercial permite actuar como coacreditados a ascendientes (padres), descendientes (hijos) y colaterales (cónyuges). Sin embargo, el mercado hipotecario comercial es dinámico y ha evolucionado en los últimos años de modo que ahora el coacreditamiento puede ser también entre el concubino o concubina y parejas del mismo sexo.

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Lo que ha hecho el Infonavit es reconocer la necesidad de adaptar sus propios productos. En el pasado muchos derechohabientes solo obtenían créditos muy pequeños debido a su bajo nivel de ingresos, lo que en esencia hizo que compraran casas ubicadas en zonas alejadas de las ciudades y centros de trabajo. De ahí que haya alrededor de 650,000 casas abandonadas en todo el país.

Que Infonavit permita a dos personas no cónyuges actuar como coacreditados es una buena medida porque les da mayor capacidad de contratación de crédito, el enorme reto será evitar que se genere una distorsión importante en el mercado pues fomentar que varias personas actúen como coacreditadas (el plan es aumentar gradualmente el número hasta cinco personas) hará que todas ellas sean corresponsales del pago del crédito y pierdan su capacidad crediticia “personal” al tener formalmente comprometidos sus ingresos al pago de la hipoteca del acreditado a quien están apoyando con sus ingresos. Esto independientemente de que el acreditado sea quien pague el 100% del crédito con sus propios ingresos.

Cuando vemos esto con números, el panorama se vuelve más claro:

Supongamos que Ricardo tiene ahorrado un millón de pesos y gana 40,000 pesos mensuales, eso significa que hoy puede destinar 12,000 pesos al pago de un crédito hipotecario de un millón de pesos (recordemos que no es recomendable designar más del 30% de tus ingresos brutos mensuales a ese rubro).

Ricardo quiere comprar una casa que vale 3 millones de pesos, la cual no puede comprar solo por su capacidad de crédito con base a sus ingresos. De ahí que le pide a su amigo Daniel, quien también gana 40,000 pesos al mes, que “le preste” su capacidad crediticia para poder contratar un crédito de 2 millones de pesos.

Daniel accede y actúa como coacreditado en el crédito de Ricardo, pero Daniel no va a pagar las mensualidades del crédito, así que ahora Ricardo deberá pagar 24,000 pesos de hipoteca, mientras que Daniel ha comprometido su capacidad de crédito. Si en el futuro él quiere contratar un crédito para comprar su propia casa, le será más difícil obtenerlo.

Dicho de otro modo, Ricardo deberá destinar más del 50% de sus ingresos al pago de su casa comprometiendo sus finanzas y su estilo de vida; en tanto que Daniel tal vez haya topado su capacidad crediticia y no podrá contratar un crédito cuando quiera comprar su propia casa o departamento.
Además, si Ricardo no pudiera pagar el crédito por algún motivo, Daniel deberá hacerlo como obligado en el crédito. Ese es el efecto que puede ser sumamente negativo, ya que personas como Daniel se van a desperfilar, o sea van a salir del mercado como acreditados futuros.

Sumar tu crédito con el de un amigo no me parece apropiado porque reduce la capacidad de crédito y, más aún, la capacidad de formación de patrimonio a quien actúa como coacreditado y no forma parte del núcleo familiar directo.

Por otra parte, el crédito Infonavit es muy caro, pues su tasa de interés es del 12% anual cuando la de la mayoría de los bancos ronda el 10% e incluso puede bajar a 8%. Y, si bien el instituto tiene planes de bajar la tasa de interés, nada se ha concretado todavía.

Hay que tener mucho cuidado a quién le pides que actúe como coacreditado y en qué circunstancias estás dispuesto a aceptar actuar como tal. En mi opinión, no deben de ser coacreditados para vivienda principal (en el caso de una casa de descanso podría ser diferente) personas que estén fuera del núcleo familiar inmediato porque el coacreditado tendrá la obligación de pago del 100% aún sin ser dueño de la casa. ¿A ti te convence la idea?

Nota del editor: Fernando Soto-Hay es fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad. Síguelo en Twitter o contáctalo al correo fernando@tuhipotecafacil.com . Las opiniones expresadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.

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