Los huracanes traerán otro desastre: embargos hipotecarios

A medida que la vida vuelve a la normalidad lentamente en partes devastadas por los huracanes de Texas, Florida y Puerto Rico, expertos en vivienda y defensores de los consumidores están preocupados por otra crisis en el horizonte: los embargos hipotecarios.

Los grupos de ayuda legal trabajan con personas que están teniendo dificultades para realizar pagos de hipoteca en casas que quedaron inhabitables por las tormentas mientras pagan un renta en otro lugar.

Aunque la mayoría de los prestamistas hipotecarios están ofreciendo prórrogas para los propietarios en zonas de desastre, el verdadero problema comenzará cuando se agoten estos periodos.

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“Anticipo una ola de problemas en febrero”, dijo Amir Befroui, especialista en embargos hipotecarios de Lone Star Legal Aid con sede en Houston. “Va a empeorar antes de mejorar. Estamos en la calma antes de la tormenta”.

Aproximadamente 4.8 millones de propiedades hipotecadas fueron tocadas por los huracanes Harvey, Irma y María, lo que representa casi 746,000 millones de dólares en saldos no pagados, según la firma de datos financieros Black Knight. En septiembre, la cantidad de préstamos con más de 30 días de vencimiento aumentó 48% en las áreas afectadas por Irma y 67% en las áreas afectadas por Harvey, de acuerdo con Black Knight. La firma aún no ha calculado las cifras de Puerto Rico.

Los defensores de los consumidores y las agencias gubernamentales están tratando de evitar que esos incumplimientos se conviertan en hogares perdidos y vecindarios destruidos.

Poco después de las tormentas, los gigantes hipotecarios respaldados por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac instituyeron una suspensión de tres meses de las ventas deembargos hipotecarios, pagos atrasados e informes de puntaje crediticio, y permitieron a los administradores hipotecarios elaborar planes de prórroga que podrían retrasar los pagos por hasta un año.

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Esas medidas ayudan, pero históricamente no han sido suficientes para resolver el problema.

Después de que el huracán Sandy azotara Nueva York y Nueva Jersey, los propietarios tuvieron problemas para reanudar los pagos una vez que terminó su prórroga, según un informe de 2013 de Legal Services NYC.

Para muchos, los pagos pospuestos fueron cobrados súbitamente de una sola vez cuando finalizaron las prórrogas, creando una carga insalvable.

El otro problema: los administradores hipotecarios tienden a no liberar los pagos del seguro hasta que los propietarios tengan un contratista contratado para hacer las reparaciones. Esa es una tarea abrumadora en un momento en que las compañías constructoras tienen listas de espera de meses de duración debido a un aumento en la demanda, y los propietarios necesitan dinero inmediatamente para limpiar sus casas y evitar daños adicionales.

“Simplemente hay que pasar por este proceso realmente burocrático solo para que fluyan algunos fondos”, dijo Joseph Sant, director de servicios para propietarios de viviendas del Center for New York City Neighborhoods, una organización sin fines de lucro. “Cuando hay un desastre a gran escala, las compañías de servicios hipotecarios son una parte integral del proceso de recuperación. Después de Sandy, simplemente no estaban listos para desempeñar ese papel”.

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En Nueva York, los reguladores estatales trabajaron con Fannie y Freddie para evitar grandes alzas en los pagos de los propietarios. El estado también trabajó con los administradores de hipotecas para reducir algunos de los estrictos requisitos impuestos a los pagos de seguros, como obtener estimaciones detalladas de los contratistas e inspecciones múltiples. Pero esas acciones ocurrieron meses después de que Sandy golpeara, y ni Texas ni Florida ni Puerto Rico han tomado medidas similares todavía.

Para Anna Rosalez, administradora médica de Houston, cuya casa fue inundada por 1.20 metros de agua, el proceso ha sido sofocante. Ella tiene seguro contra inundaciones y encontró un contratista a través de un contacto familiar. Pero la compañía de seguros quiere que todos los gastos sean desglosados antes de liberar los fondos para reparar la casa, los cuales, según ella, no alcanzarán para cubrir el costo total.

Mientras tanto, Rosalez y su esposo viven en un hotel, que la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias dejará de pagar el 27 de noviembre. Su prórroga hipotecaria también termina este mes. Así que tendrá que volver a sus pagos mensuales de 893 dólares, además de todo lo demás.

“Tuvimos que gastar dinero que no tenemos solo para poder seguir todos los días”, dice Rosalez, de 60 años. “Es muy frustrante, muy agotador”.

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La semana pasada, los grupos de defensa del consumidor enviaron una carta a Fannie, Freddie y otras agencias del negocio hipotecario para pedir que los propietarios afectados más duramente puedan pausar sus pagos de la hipoteca por hasta dos años. Los grupos también recomendaron que los administradores den inmediatamente a los propietarios 10,000 dólares para financiar reparaciones urgentes.

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), que regula a Fannie y Freddie, respondió permitiendo que los propietarios afectados amplíen sus términos de préstamo y emitiendo pautas para que los administradores liberen más dinero del seguro por adelantado.

La abogada del Centro Nacional de Defensa del Consumidor, Alys Cohen, dice que eso es un progreso, pero no libera a los propietarios de la carga de encontrar un contratista con licencia para obtener el dinero del seguro que necesitan antes de reconstruir.

Además, los cambios de política no cubren al aproximadamente 40% de las hipotecas que son propiedad de inversores privados y bancos. En Puerto Rico, ese porcentaje es aún mayor. La isla ya estaba en mal estado económico antes de la tormenta y tenía una tasa de morosidad hipotecaria tres veces superior al promedio nacional.

Nate Hendricks es un gerente de operaciones de una firma de abogados con sede en Florida que comenzó el Puerto Rico Legal Project el verano pasado para defender a los propietarios que enfrentan un embargo hipotecario. Dijo que el hecho de que muchas hipotecas estén en manos de bancos locales más pequeños hace que sea más probable que los prestamistas las pasen a embargo hipotecario

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Banco Popular, por ejemplo, es uno de los mayores bancos de la isla y solo ofrece una prórroga de tres meses. En su último informe a resultados, reportó un aumento de 70 millones de dólares en su asignación trimestral de pérdidas crediticias en la isla, impulsada principalmente por hipotecas que están en mora y se espera que entren en embargo hipotecario.

“Tiene que haber una moratoria, y luego tienen que establecer tribunales especiales para escuchar sobre estas propiedades”, dice Hendricks. “Porque habrá una gran cantidad de ellas”.