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Ampliar la oferta de vivienda es el gran reto de México

Directivos del Infonavit y desarrolladoras destacan la necesidad de una planeación integral y más recursos para llevar infraestructura a las colonias y fraccionamientos del país.
jue 12 mayo 2022 05:58 AM
Combatir el clasismo y racismo en materia de vivienda
De izquierda a derecha: Sergio Leal, presidente del Consejo de Administración de Vinte; Carlos Martínez, director general del Infonavit; Alberto Moreno, presidente de la Canadevi; Francisco Bermúdez, vicepresidente de la Comisión Ejecutiva de Vivienda y Desarrollo Urbano de la CMIC, y Marco Antonio Figueroa, director comercial de Crédito para ti.

El sector vivienda de México es de los más dinámicos de la economía porque está en constante evolución para satisfacer las necesidades de una sociedad que también cambia todo el tiempo.

Obedeciendo a ese movimiento perpetuo, el gobierno mexicano y el sector privado coincidieron en que existen varios retos para atender de manera eficiente la demanda de vivienda, particularmente entre la población que carece de seguridad social y tiene bajos ingresos.

En 2018, tras la victoria electoral de Andrés Manuel López Obrador, comenzó un cambio en la política de vivienda en el país, para lograr, entre otras cosas, un hogar asequible para todos los mexicanos.

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Infraestructura de barrio

Lo primero que se tiene que hacer, a decir de Marco Antonio Figueroa, director comercial de Crédito para ti, tiene que ver con la falta de planeación urbana en los municipios.

“La falta de esa planeación nos está generando un caos. Lo que hay que hacer es una planeación urbana integral”, dijo durante su participación en Encuentro Expansión Los retos de la vivienda en México.

Agregó que es necesario llevar infraestructura a los barrios, las colonias y fraccionamientos, pues hasta ahora no hay más de dos o tres créditos que tengan este fin. “Hay un espacio que se está generando entre las grandes infraestructuras nacionales y las locales”, comentó.

La política de vivienda se rige por cada municipio, un aspecto que tendría que cambiar a un nivel más alto de gobierno -estatal-, pues esto ha derivado en tres problemas, expuso en su participación Carlos Martínez Velázquez, director general del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

La falta de medición del impacto económico de la vivienda en los municipios deriva en la incapacidad para proveer servicios, recaudatoria ni de planeación.

Otro factor que evita el desarrollo inmobiliario en municipios tiene que ver con la protección de bienes culturales y naturales; sin embargo, con una mejor planeación territorial “podrías distribuir mejor las cargas de la tierra de habitabilidad”, sostuvo el funcionario.

El tercer aspecto tiene que ver con una actitud clasista y racista. “Dicen (los alcaldes) que la vivienda económica la realice alguien más, en mi municipio no, puras residencias. Los prejuicios del alcalde que eligen, es lo que rige porque tampoco hay planeación a largo plazo”, lamentó Martínez Velázquez, aunque no mencionó los nombres de los funcionarios.

De ahí surge la necesidad de que la planeación urbana recaiga a nivel estatal, ya no en los municipios.

Francisco Bermúdez, vicepresidente de la Comisión Ejecutiva de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), señaló que se veía al desarrollador inmobiliario como quien “les iba a suministrar todo lo que querían”. Por ejemplo, agregó, “cobran derechos de agua, pero todavía tienes que ponerle la infraestructura y llevarlo hasta ahí”.

Una solución tiene que ver con desarrollos inmobiliarios donde haya viviendas de diferente valor. Sin embargo, no todos los desarrolladores con la capacidad para ello.

“Nosotros, como Vinte, lo que hicimos y el éxito que podemos tener es que sacamos un producto con un fraccionamiento completo. Hay fraccionamientos que tienen casas de 500,000 pesos hasta 1.8 millones en un mismo desarrollo. ¿Qué sucede? Una antropología social, la cual te lleva a mejores oportunidades", expuso Sergio Leal Aguirre, presidente del Consejo de Administración de Vinte.

“La persona que compra una casa de 500,000 pesos va y juega basquet con el de 1.8 millones y no piensas en quién tiene la casa más grande. Piensas en ganarle”, agregó a modo de ejemplo para señalar que no importa el ingreso de la gente, si no que, al encontrar coincidencias, “luchan por un bien, entonces los fraccionamientos se empiezan a cuidar, y cuando se empiezan a cuidar, tus lotes se empiezan a valorar”.

En ese sentido de sinergia, “con reglas claras, funciona bastante bien. Esas mezclas nos dan ese tejido social, bastante adecuado” para tener viviendas estructuradas de acuerdo al entorno, agregó Francisco Bermúdez, vicepresidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).

Desarrollo multicéntrico

Otro punto que ha cambiado, indicó el titular del Infonavit, tiene que ver con que ahora se tiene que pensar una mejor distribución de la tierra y de las ciudades.

“Olvidarnos de esta idea de las ciudades que eran un solo centro de ciudad y periferias, que los más pobres se vayan afuera, donde les haces más cara la vida. Es una cosa totalmente clasista. Lo que buscamos es ahora un desarrollo multicéntrico de ciudades deben tener distintos centros consolidados y, a partir de ahí, estructurarse a través de sistemas de transporte público, principalmente”, detalló.

El obstáculo tiene que ver con que este tipo de desarrollos cruzan líneas municipales, pues entre municipios, aunque sean vecinos, tienen distintas reglas en la materia, según el funcionario.

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Vivienda asequible

Martínez Velázquez aseguró que no es un escenario viable volver a los subsidios para atender a la demanda de vivienda de los trabajadores cuyo ingreso está entre 2.8 y 4 UMAs (más del 60% de los trabajadores).

La UMA (Unidad de medida y actualización) es la unidad de referencia para determinar el pago de obligaciones y multas.

Uno de los problemas de este tipo de apoyos, precisó, es que al retirarlos, “tienes empresas que se convierten en zombies”. Se tiene que trabajar para dar un giro en la atención de este segmento, que representa a cerca de 4.8 millones de personas, subrayó Alberto Moreno Gómez Monroy, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

Tanto el director del Infonavit como los desarrolladores de vivienda coincidieron en que si bien los subsidios no fueron utilizados de la mejor manera, también es cierto que trajeron beneficios para la gente de menores ingresos.

Sin el uso de subsidios, se tienen que buscar alternativas para atender a estos derechohabientes -la base de la pirámide-, a través de gobiernos municipales y estatales, promotores de vivienda y los organismos nacionales de vivienda (Onavis), sostuvo Moreno Gómez Monroy.

Informalidad

Otro sector que necesita ser atendido es el que no tiene acceso a la seguridad social y, por ende, no cuenta con una subcuenta de vivienda, y que representa el 57% del mercado laboral en le país.

Este segmento de la población, que no se ha atendido, tiene posibilidades de acceder a una vivienda, lo que derivaría en un beneficio tanto en la parte social como económica, aseguró Alberto Moreno, de la Canadevi.

Para atender a más mexicanos, señaló Martínez Velázquez, el Infonavit atiende a quien gana menos de 16,000 pesos.

Cambios

A raíz de la llegada de Andrés Manuel López Obrador a la presidencia, se dio un cambio en la política de vivienda para atender a los trabajadores de menores ingresos, así como para ofrecer un abanico más amplio para atender las necesidades de vivienda en el país.

Alrededor del 30% del mercado corresponde a una vivienda nueva, el resto se divide entre vivienda usada, compra de terrenos y autoproducción.

A decir del Infonavit, entre los cambios que se han aprobado en los últimos tres años está la posibilidad adquirir un crédito para la compra de terrenos, para autoconstrucción; así como para realizar mejoras a la vivienda e incluir tecnologías amigables con el ambiente.

Antes de 2013, recordó Leal Aguirre, cuando se pusieron barreras en la Secretaría de Hacienda. Por ejemplo, “en 2012, podías comprar el Popocatépetl y lo deducías. Podías comprar las Islas Marías y lo deducías, literalmente”, dijo entre risas.

“¿Está mal el desarrollador, o está mal la ley? La ley te lo permite”, agregó.

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