Fibra Macquarie saldrá de compras con 200 mdd
Adquirir grandes portafolios de naves industriales en el país cada vez es más complicado, por lo que Fibra Macquarie se enfocará en compras individuales de inmuebles industriales o de centros comerciales por hasta por 200 millones de dólares.
En adelante, la estrategia de crecimiento de la Fibra estará sostenida en tres ejes: adquisiciones, desarrollo y redesarrollo (ampliación a inmuebles existentes), todo lo cual irá acompañado de una estrategia financiera que le dará liquidez, explicó en entrevista Juan Monroy, director general de Fibra Macquarie.
En cuanto a adquisiciones, la firma seguirá enfocada a propiedades industriales y ampliaciones para algunos de sus inquilinos, aunque también está analizando propiedades comerciales y de oficinas. En conjunto, las opciones que estudia suman 500 millones de dólares.
“Vamos a seguir en el sector industrial, muy enfocados en los principales mercados industriales, como son el fronterizo con Monterrey, Tijuana y Reynosa, donde nos ha ido muy bien”, comentó el directivo. También se enfocará en el Bajío y, en menor medida, en la zona centro del país.
En el sector industrial, Monroy explicó que ahora es complicado buscar grandes portafolios de propiedades, porque la mayoría han sido adquiridos ya. De este modo, especificó que buscará comprar propiedades individuales o portafolios pequeños por montos de entre 40 y 100 millones de dólares.
El sector industrial representa el 87% del portafolio total de la Fibra (por área rentable). Al cierre de junio, el segmento generó ingresos netos operativos por 599.4 millones de pesos, lo que implicó un incremento anual de 25%.
Otros proyectos
Respecto a las ampliaciones, la Fibra acaba de realizar una ampliación en un complejo industrial en Sonora, y está trabajando en cuatro ampliaciones comerciales para uno de sus inquilinos, Fábricas de Francia.
“Estas son inversiones importantes, porque se atiende la necesidad del cliente y el rendimiento tiende a ser más alto, porque la propiedad ya está ahí. Las expansiones tienen un riesgo más bajo porque se construye algo ya pre-arrendado”, explicó el directivo.
La primera ampliación que ha entregado es la del centro comercial de Tecamac por 6,800 metros cuadrados, y está trabajando en otras dos nuevas tiendas, que sumarán 11,700 metros cuadrados a su área rentable.
Por otro lado, ahora mismo Fibra Macquarie tiene un porcentaje marginal de su portafolio en desarrollo, aunque espera incrementarlo en el futuro. “Nuestro objetivo de mediano plazo es invertir en el ‘pipeline’ en desarrollo el 5% de nuestros activos totales. Es una iniciativa nueva”, dijo Monroy.
Refinanciamiento para crecer
En el segundo trimestre del año, Fibra Macquarie inició un proceso de refinanciamiento de su deuda, a fin de reducir el monto de deuda garantizada y poder tener un mayor acceso a capital para seguir creciendo.
El primer movimiento fue el refinanciamiento de un crédito por 717 millones de dólares, lo que le permitió diversificar sus fuentes de financiamiento, incrementar la edad de la deuda y ‘liberar’ propiedades que estaban en garantía.
“El apalancamiento quedó en 39%, el plazo de la deuda se extendió de 1.4 a 4.2 años, logramos una mayor diversificación de fuentes de financiamiento, de 3 a 11 instituciones financieras”, explicó Monroy. A esto, agregó, seguirá una segunda fase de refinanciamiento, que podría incluir una emisión de deuda pública en pesos o dólares.
