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El turismo se desacelera, pero no las inversiones hoteleras

En el sector, los precios de compra-venta de inmuebles están en máximos de una década ante el interés de inversionistas de contar con una propiedad hotelera en sus portafolios.
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De compras. Las Fibras son las mayores compradoras de hoteles, pero también se han sumado fondos y oficinas familiares al boom de la adquisición hotelera.

El turismo en México comenzó a perder brillo en 2018. Las alertas de viajes, la apreciación del peso y la llegada de sargazo a las playas del Caribe mexicano provocaron que la afluencia de viajeros internacionales disminuyera y el turismo en general creciera por debajo de las expectativas. Esto no ahuyentó, sin embargo, a los inversionistas, quienes siguen comprando hoteles, desarrollando y trayendo nuevas marcas a México. Un dinamismo que continuará en 2019.

El año pasado llegaron a México 2.6% menos viajeros internacionales que en 2017 , y es posible que en 2019 el país descienda del ranking mundial de turismo al menos un par de escaños ante Turquía. Esto no significa que las inversiones en el sector se desaceleren, todo lo contrario. En 2018, las transacciones de compra-venta de hoteles creció.

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"En los últimos trimestres, el mercado del alojamiento de México ha sido visto como más sofisticado y líquido," dice Carolina Lacerda, vicepresidente senior de Transacciones de JLL Hotels & Hospitality Group. "La calidad de la oferta del alojamiento ha mejorado y los inversores, en particular los grupos nacionales como Fibras, los fondos y las familias locales, son cada vez más activos".

De acuerdo con datos de la firma, en 2018 se realizaron transacciones inmobiliarias (compra-venta) en el sector por 980 millones de dólares, 26% más que en el año preliminar. Los principales compradores de activos hoteleros han sido las Fibras desde hace algunos años. Fibra Hotel y Fibra Inn son los dos vehículos especializados en el sector, pero hay otros instrumentos como Fibra Uno y Fibra Danhos que han integrado propiedades hoteleras a sus portafolios, en particular en proyectos mixtos.

El crecimiento que ha tenido el turismo también ha despertado el interés de otros compradores, apunta Patricio del Portillo, broker especializado en hospitalidad en CBRE. “Ha surgido el grupo de inversionistas individuales y family offices que buscan trophy assets (activos trofeo) o activos en su área de influencia a precio de descuento”, comenta el experto.

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A estos se suman fondos institucionales extranjeros vía filiales locales o asociaciones con empresas locales que también buscan activos icónicos en destinos urbanos o las principales playas del país.

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El gran atractivo por el segmento hotelero como activo inmobiliario ha empujado al alza los precios de las transacciones. De acuerdo con datos de JLL México, en promedio, cada transacción tuvo un valor de 466,000 dólares en 2018, el mayor promedio anual en la última década. Una de las mayores transacciones de 2018 fue la venta del hotel JW Marriott por un valor de 183 millones de dólares.

Del Portillo explica que las valuaciones tienen grandes diferencias entre un activo y otro, pues dependen de la demanda, el comportamiento que han tenido los destinos y temas que puedan impactar el desempeño turístico como la inseguridad, la sobreoferta hotelera o proyectos de infraestructura. “Esto ha resultado en premios considerables cuando se tratan de activos donde participa el dinero más institucional y valuaciones en algunos casos menores, a costo de reposición, donde el potencial comprador es un inversionista local, ya sea por tamaño de transacción o ubicación”.

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En 2019 es posible que el dinamismo del sector sea superior y se vean más transacciones, agrega Yadira Torres-Romero, directora de Investigación de Mercados de CBRE. “Mientras hay otros segmentos inmobiliarios que viven sobreoferta o claroscuros, la hotelería sigue creciendo. El repunte en transacciones hoteleras se da en ciudades del interior, no tanto en resorts de playa, pero sí en ciudades grandes y medianas. Creemos que es algo que va a continuar porque estamos iniciando un cambio en la hotelería en que el consumidor demanda el cambio”, señala la experta.

Como en otros segmentos inmobiliarios ya ha sucedido, Torres-Romero afirma que ahora toca el turno de la hotelería de montarse a la ola de brindar no solo servicios de hospedaje, sino también experiencias y servicios incluso para quienes no son huéspedes. Esto incluye áreas comerciales, restaurantes o servicios por día como los day pass (tarifa por uso de instalaciones y alberca sin hospedaje).

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