Esta marca busca inversionistas para desarrollar proyectos de 'coliving'

La apuesta de Eduardo Berjano y sus socios, Pablo Millioud y Conrad Fleischmann, es desarrollar este tipo de espacios, con la participación de diferentes inversionistas, y operarlos bajo una sola administración, a través de la marca Tothem.

Se trata de edificios divididos en pequeñas “residencias” y áreas comunes. Cada departamento se vende a inversionistas por un precio entre 4 y 7 millones de pesos y, al momento de firmar el contrato, Tothem pone ese mismo espacio a la renta por entre 8 y 11,000 pesos. El monto recaudado de parte del inquilino se le regresa totalmente al propietario de la unidad.

“Los inversionistas compran los departamentos y los ponen en renta. Con nuestro modelo de negocio llegan a tener un retorno desde 8% hasta 15%, lo que vuelve los espacios atractivos. El propietario no tiene que lidiar con el tema de conocer a los inquilinos, meter gastos de mantenimiento y tener periodos de desocupación”, comenta Berjano.

Las “residencias” son propiedad de los inversionistas, pero Tothem tiene el permiso de operarlas bajo el concepto de coliving con un contrato de 10 años, tiempo en el que se estima la liquidación total por la compra del espacio. “Cuando pasa este tiempo, lo más probable es que se quiera renovar el contrato, aunque el inmueble también se puede vender bajo el mismo esquema de negocio que se tiene”, dice.

En el modelo de coliving, al igual que en el de arrendamiento tradicional, el indicador de referencia es el Rendimiento Bruto de Alquiler (RBA), explica Leonardo González, analista Real Estate del portal Propiedades.com. Cuando la renta total de una vivienda se fracciona por cuartos el margen de utilidad es mayor.

“Si el alquiler promedio de una zona es de 21,460 pesos, las rentas anualizadas con respecto al precio de compra equivale a 5.4%. En una casa o departamento de dos habitaciones, la tarifa por cada uno -sin servicios - es de 10,000 pesos aproximadamente. (En coliving), el precio ya incluye el mantenimiento, por lo que el margen superaría el 8% por habitación”, comenta el especialista.

El primer edificio Tothem se encuentra en Lomas de San Ángel Inn, tiene un área superior a los 4,000 metros cuadrados y cuenta con 70 “residencias” distribuidas en 17 departamentos. Dentro del inmueble se encuentran áreas compartidas, como un centro de lavado, área de estudio, media room, corredor de arte, área comercial y un food truck. Este requirió una inversión de 90 millones de pesos logrados a través de la banca privada, inversionistas y de la Sociedad Hipotecaria Federal.

“Un segundo espacio lo estamos proyectando para la zona colindante de la Roma Condesa, que será del mismo tamaño. Esperamos empezar la edificación en la segunda mitad de este año y operar a partir de 2023 con inversión de 120 millones de pesos. También ya analizamos entrar a otras ciudades y estamos en pláticas con otros grupos inversionistas para replicar la marca en otros países”, dice Berjano.

Bajo el concepto de coliving, los espacios ya cuentan con los servicios básicos que se incluyen en la renta. Aunado a ello la administración se encarga de crear “comunidad” a través de eventos entre los inquilinos, pero la característica que más se valora es la cercanía con medios de transporte y áreas de esparcimiento.

Leonardo González asegura que este tipo de proyectos exclusivos para coliving se encuentran en fase piloto dentro de la Ciudad de México, donde en algunas delegaciones el arrendamiento es costoso; sin embargo, algunas casas han adaptado el modelo en colonias aledañas al aeropuerto capitalino, donde las rentas no son exorbitantes.

En el segmento de departamentos en renta, las delegaciones Iztapalapa y Gustavo a Madero cuentan con inmuebles de hasta 5,000 pesos, de acuerdo con el reporte inmobiliario del sitio Lamudi. Mientras que Cuajimalpa, Miguel Hidalgo, Álvaro Obregón y Cuauhtémoc ostentan las rentas más altas con precios superiores a los 80,000 pesos.