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¿Qué viene para el sector inmobiliario y de vivienda en 2020?

En la actualidad 40% de las transacciones inmobiliarias en México se hacen utilizando los beneficios del crédito hipotecario, pero continúa el escenario de incertidumbre, explica Fernando Soto-Hay.
mié 25 diciembre 2019 04:00 PM
Vivienda Vertical.
En 2020 es muy probable que veamos menos desarrollo de vivienda, dice Fernando Soto-Hay.

(Expansión) — Desafortunadamente el escenario para 2020 no es positivo, pues este año se pospusieron o se cancelaron un importante número de proyectos de inversión de vivienda en varias ciudades del país, principalmente en las zonas metropolitanas de CDMX, Guadalajara y Monterrey que son los motores principales del desarrollo inmobiliario en el país.

Aunque se ha visto la caída de nuevos proyectos desde hace varios años, datos de la consultora Softec demuestran que esto se ha acentuado de forma significativa en los últimos 18 meses derivado de las políticas públicas desconcertantes de la administración del presidente López Obrador. El INEGI también confirma la tendencia.

En 2020 es muy probable que veamos menos desarrollo de vivienda en todos los segmentos, sobre todo, en el medio, residencial y residencial plus. Muchas personas que tenían planes de comprar, han pospuesto esa decisión y será así en tanto sigan percibiendo incertidumbre.

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Otro aspecto que afectará el mercado inmobiliario es el efecto de la Ley Federal de Remuneraciones de los Servidores Públicos, ya que la reducción significativa en los ingresos de los trabajadores del Gobierno Federal minimizará las posibilidades de que puedan adquirir una vivienda.

Se estima que entre 15,000 y 20,000 funcionarios públicos sufrieron una baja considerable en sus ingresos y eso tiene un impacto directo en el mercado; hablemos tan solo de la zona metropolitana de la capital donde, además, se estima un déficit de 62,000 viviendas. Al haber menos casas o departamentos disponibles en el país, el valor de los mismos podría incrementarse aún más.

La buena noticia es que en la recta final de 2019 estamos viendo que los bancos tienen un claro apetito por seguir otorgando créditos hipotecarios y eso es una magnífica señal. Significa que a pesar del escaso (o nulo) crecimiento que tuvo la economía, no se vislumbra un escenario sombrío.

La reducción de la tasa de referencia del Banco de México a niveles de 7.50, permitió que algunos bancos redujeran sus tasas a niveles de 8%, algo que no habíamos visto en plazos fijos en mucho tiempo en México.

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Es una excelente noticia para quienes están pensando en comprar su casa o departamento mediante un crédito hipotecario. En la actualidad, 40% de todas las transacciones inmobiliarias que se concretan en el país se hacen con ese tipo de financiamiento y el panorama es positivo en ese sentido. Aunque ¡ojo! Es un buen momento para comprar usando los beneficios del crédito hipotecario siempre y cuando se tenga ahorrado, por lo menos, entre 20 y 30% del valor de la casa o departamento, más los gastos de escrituración. Esto en un escenario ideal.

En el tema del crédito hipotecario no considero sano, financieramente hablando, que quien compra una casa quiera pagar más del 80% con financiamiento. Infonavit actualmente otorga hasta 95% del valor de la vivienda, pero no es recomendable.

Yo creo que el gran reto para 2020 está en generar las condiciones adecuadas para generar certidumbre en los inversionistas para que decidan participar en proyectos de inversión relevantes que permitan construir más vivienda que la que se ha dejado de construir y que, sin duda, se necesita.

El reto está en manos de una sola persona: el presidente López Obrador. En la medida en que él genere esa certidumbre se verá un claro aumento en la inversión y, por ende, en el desarrollo de vivienda del país.

El debate: ¿Son efectivos los cambios del Infonavit en beneficio de los derechohabientes?

Otro de los mayores retos que veo para el año que viene es la agilización de nuevos proyectos de inversión de vivienda en todos los sectores a través del Programa Nacional de Vivienda 2012-2024 recientemente publicado por Román Meyer Falcón, Secretario de la SEDATU.

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En dicho programa se plantea que tanto Infonavit, Fovissste y los bancos actuarán coordinadamente para encontrar mecanismos de financiamiento más accesibles para las personas, y eso es otra buena señal.

El punto aquí es que esos créditos tendrían que ser a 30 años, con tasa fija, en pesos y, principalmente, teniendo muy en cuenta el ahorro previo del que hablamos antes, más una serie de incentivos en los gastos de cierre como los Impuestos sobre la Adquisición de Inmuebles, Derechos de Registro Público, Honorarios y Gastos Notariales para vivienda de menos de 2.5 millones de pesos.

Lee: Las mujeres piden cada vez más créditos hipotecarios

Por último, y justamente en relación con el Infonavit, pienso que su mayor reto será que en el primer semestre de 2020 nos dé buenas noticias en varios frentes, el primero: la reducción de los créditos denominados en veces salario mínimo que todavía siguen siendo un grave problema y cuyo programa debe ser más agresivo; el segundo, la puesta en marcha y los resultados de sus mecanismos para sumar capacidad crediticia con otros derechohabientes o familiares; y tercero, buscar apoyos para quienes no cotizan en el seguro social, pero que tienen capacidad de ahorro y medios para acreditar sus ingresos. A ese tipo de perfiles, podría otorgarles de 70 a 80% en crédito hipotecario en las condiciones adecuadas.

En definitiva debe haber una fase de innovación importante en los productos financieros del mercado financiero mexicano.

Nota del editor: Fernando Soto-Hay es fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad. Síguelo en Twitter o contáctalo al correo fernando@tuhipotecafacil.com. Las opiniones expresadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.

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