Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) tuvieron un desempeño excepcional durante 2019, impulsado, en parte, por la baja en las tasas de interés del Banco de México, lo que provocó que fueran más atractivas entre los inversionistas y su deuda fuera más costeable. Pero la llegada del COVID-19 modificó el panorama.
El índice que mide el rendimiento de las 10 Fibras con mayor liquidez en el mercado cerró el año pasado con un crecimiento de 31%, superior al registrado por el IPC de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), que fue de 5%; sin embargo, a finales de mayo, la caída fue de 22% y la perspectiva descarta el mismo éxito de 2019.
Al ser instrumentos que desarrollan y operan inmuebles comerciales, industriales y de oficinas, las principales afectaciones están relacionadas con el paro de actividades, pues la baja en el consumo afecta los ingresos de los inquilinos y el pago de rentas, dice Julián Fernández, analista de Bursamétrica. “Las que tienen el componente industrial tienen más fortaleza”, asegura.
En los próximos meses, se frenarán las adquisiciones de portafolios, estima Roberto Solano, analista bursátil de Monex. Mantener el efectivo será la prioridad. “Entrando 2020 traían un escenario de liquidez reflejado en sus balances, pasando la coyuntura quieren parar el tema de desarrollos. Hay algunos que ya se estaban ejecutando y es difícil detenerlos, pero los planes que este año se iban a implementar los van a posponer y hacer frente a sus responsabilidades financieras. Este tema es positivo, no vemos mayor riesgo”.
Fibra Uno es de los principales instrumentos que impulsan el índice del sector. En 2019 llevó a cabo una de las adquisiciones más importantes del año con la compra del portafolio Titán, compuesto por 74 edificios industriales, por 841 millones de dólares. Ahora, la firma se dice mucho más precavida, pues prefiere mantener su liquidez antes de optar por otra adquisición en lo que resta del año.
“Mantendremos nuestros planes cautelosos y estamos financieramente preparados. El pipeline que traíamos está en espera, pero también estamos cerrando todos los productos que teníamos, y lo llevaremos al segundo semestre donde ya tendremos oportunidades atractivas y para hacerles frente con la liquidez que tenemos”, dice Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno.
Con la llegada de abril y los primeros signos de crisis, la firma optó por disponer 50% de su línea de crédito revolvente comprometida, para garantizar la liquidez a corto plazo; la cifra ascendió a 6,750 millones de pesos y 205 mdd que mantendrán en efectivo. “Tenemos una solidez financiera y liquidez superior a los 12,000 mdp. (...) En el primer trimestre se tomó la decisión de distribuir el 50% del dividendo privilegiando la liquidez, porque consideramos que, en este momento, era crítico para la empresa. A final del año, se hará la compensación correspondiente”, explica el directivo.
Fibra Uno llegó a acuerdos con sus inquilinos para ajustar las rentas. Al primer trimestre, la firma contabilizó 9,900 m² de área bruta rentable (ABR), con una ocupación del 94.5%. En desarrollo mantiene cuatros de los proyectos, entre ellos, Mítikah.
Otro de los instrumentos en el índice del sector es Fibra Monterrey, que el año pasado rompió con una sequía de 14 meses sin emisiones en la BMV, con la colocación de certificados bursátiles fiduciarios por 3,900 mdp. Con esto alcanzó a adquirir el portafolio industrial Garibaldi. El plan era realizar otra operación en bolsa este año y la compra del portafolio de oficinas La Perla. “Este decidimos dejarlo en stand by porque no tenemos visibilidad de qué pueda pasar”, dice Jorge Ávalos Carpinteyro, director general de Fibra Monterrey.
La Fibra cuenta con 708,520 m² de ABR distribuidos en 59 propiedades, entre oficinas, industrial y comercial. Al cierre del primer trimestre, la ocupación ascendía a 96%, 3,689 millones de pesos de efectivo para la continuidad de los negocios y un apalancamiento de 16%, de acuerdo con sus reportes financieros. “El efecto nos va a impactar en menos de 5% (de ingresos) por nuestro portafolio diversificado e inquilinos resilientes. Tenemos estructura sólida de ingresos, ya que el 70% de ellos está dolarizado”.
Debido a estos factores, solo 39 de sus 120 inquilinos han recibido apoyo en cuanto al pago de renta, debido a que, por su giro de negocio, tuvieron problemas de liquidez. Además de que el reparto de dividendos se ha mantenido mensualmente, una estrategia que comenzó a implementar este año para generar mayor certidumbre entre los inversionistas.
