¿Vas a renovar contrato? El cambio legal que impide que tu casero te suba la renta por libre acuerdo

Cuando el aumento se sale del margen, la cláusula puede quedar sin efecto

Aceptar un alza como si fuera una condición inevitable suele llevar a que el inquilino ceda por urgencia o desgaste. En vivienda, el punto de partida es otro. “Estas normas que regulan los arrendamientos destinados a casa habitación son irrenunciables y de orden público; cualquier cláusula en la que se pacte un incremento mayor a la inflación correspondiente al año anterior se entiende como no puesta”, dice Alejandro Vejar, abogado especialista en derecho civil.

Bajo ese criterio, el incremento fuera del límite no produce efectos legales. “Opera una figura que en el derecho se conoce como nulidad absoluta, (es decir que) no surte ningún tipo de efecto legal”, explica el abogado. En ese escenario, la vía principal es pedir que un juez deje sin efectos la cláusula que fijó el porcentaje indebido y ajuste el aumento a lo que marca el Código Civil. Otra ruta aparece cuando el contrato sí contempló un incremento conforme a la ley y después el arrendador intenta cambiarlo: ahí el conflicto se aborda como incumplimiento de lo pactado.

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Pruebas que sostienen tu caso cuando el arrendador exige el incremento

Sostener la inconformidad no depende solo de señalar el porcentaje. Cuando existe contrato, ese documento permite ubicar cómo se fijó el aumento. Si no hay contrato firmado, la relación de arrendamiento puede acreditarse por otros medios que ayuden a reconstruir el acuerdo y el monto original.

Para ordenar la evidencia, estos son los elementos que sirven como base del reclamo:

- Contrato escrito, si existe, con la cláusula del aumento.

- Comprobantes de pago de rentas, en especial los anteriores al incremento.

- Mensajes, correos u otros medios donde conste la exigencia del nuevo monto.

- Testimonios de personas que conozcan la relación de arrendamiento.

Dentro de ese mismo paquete hay un punto que pesa cuando faltan recibos: el Código Civil contempla la presunción de pago de rentas en el artículo 2448 E. “Si no se emiten comprobantes por más de tres meses, se entiende —salvo prueba en contrario— que el arrendatario pagó esas rentas, a menos de que se le haya requerido el pago”, explica Vejar. Por eso conviene conservar comprobantes y comunicaciones, porque el caso se sostiene con el historial completo del cobro.

Mensajes de WhatsApp también pueden servir, pero hay que tener cuidado en la forma de presentarlos. “Mucha gente cree que con capturas de pantalla es suficiente, pero no lo es… lo que se valora es el mensaje de datos original”, señala el abogado. Para que tengan peso, la conversación debe respaldarse con la opción de “exportar chat”, no solo con imágenes.

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Mediación o juez: dos caminos para encauzar el conflicto

Una vez que el incremento se discute, el conflicto no siempre tiene que llegar a juicio. La mediación y la conciliación son mecanismos alternativos previstos en el artículo 17 de la Constitución. A través de un mediador, las partes pueden celebrar un convenio para dar por terminado el desacuerdo.

Ese convenio, cuando se formaliza, “tiene la ventaja de fungir como una sentencia… se vuelve un documento público ejecutable y, en caso de incumplimiento, se puede ejecutar”, explica el especialista. Esta vía es opcional: si no hay acuerdo o si el problema ya escaló, se puede acudir directamente ante un juez.

En la Ciudad de México ya operan juicios orales en materia hipotecaria y juicios especiales de arrendamiento inmobiliario oral. En esos procesos, el juez participa en las audiencias y ofrece conciliación dentro del procedimiento; si no hay acuerdo, dicta sentencia.

Tiempo para reclamar y la posibilidad de recuperar lo pagado de más

El reclamo por un aumento indebido no se agota por el paso del tiempo. “Como se trata de un tema de nulidad absoluta… la nulidad absoluta es imprescriptible”, señala Vejar. Esto permite impugnar durante la vigencia del contrato e incluso después, sin un plazo límite.

Ese alcance también abre la puerta a discutir lo que ya se pagó de más. “Incluso se puede reclamar la devolución de los pagos hechos en exceso como consecuencia del aumento indebido”, explica el abogado. Con ello, el conflicto no se limita al ajuste futuro, sino también a lo que ya impactó el bolsillo.

Si decides no pagar el excedente, el depósito puede sostener tu postura

Negarse a cubrir el monto fuera del tope puede convertirse en un problema si el arrendador intenta presentar el caso como falta de pago. Para evitarlo, se plantea una vía para demostrar cumplimiento. “Debe consignar el monto correcto de la renta… el monto que resulte de aplicar el porcentaje legal permitido”, explica Vejar.

Ese depósito sirve para frenar la aplicación de penalidades previstas en el contrato, como intereses o cargos por retraso. En la práctica, el pago se va consignando mes a mes conforme se genera la renta, mientras se resuelve el conflicto. Dentro del mismo marco, el Código Civil contempla la posibilidad de solicitar una prórroga de un año adicional del contrato, salvo que se haya pactado lo contrario, por lo que conviene revisar que ese derecho no se haya renunciado al firmar.

Qué puede enfrentar el arrendador y por qué el caso suele sostenerse

Un cobro por encima del tope no activa por sí mismo una sanción administrativa o penal específica. En materia civil, la consecuencia se refleja de otra forma. “La consecuencia es la aplicación de daños y perjuicios, sobre todo por el pago en exceso, así como los gastos y costas en que incurra el arrendatario al presentar la demanda”, explica Vejar.

Al llevar el tema ante un juez, el porcentaje inflacionario que marca el tope no se discute como una opinión, sino como un dato que se acredita con cifras oficiales. Eso facilita que el límite se compruebe sin depender de interpretaciones entre las partes.

La presión en las rentas de CDMX no nace del tope, sino de la falta de vivienda disponible

Más allá del límite legal al aumento para quien ya renta, el mercado de vivienda en la Ciudad de México arrastra un problema previo que explica por qué los precios siguen bajo presión. “La Corte no aprobó una medida nueva; lo que hizo fue validar la constitucionalidad de una ley que ya existía desde el año pasado, que limita los aumentos a la inflación y el depósito a un mes”, explica Francisco Andragnes, CEO de Homie, buscador de casas y departamentos en renta. A su juicio, la discusión pública se ha concentrado en el tope, cuando el desajuste principal está en la cantidad de viviendas disponibles.

Ese desbalance se refleja en la oferta real para quienes buscan casa o departamento. “En toda la Ciudad de México hay menos de 10,000 viviendas disponibles para renta; eso es una vacante menor al 1%, cuando un mercado sano debería tener entre 5% y 8%”, señala el directivo. Para dimensionar el rezago, compara la capital con San Pablo, Brasil, una ciudad de tamaño similar que cuenta con alrededor de 190,000 viviendas en renta. Con tan pocas opciones en el mercado, miles de personas compiten por un número reducido de inmuebles.

La escasez también empuja los precios de los contratos nuevos, que no están cubiertos por el tope de inflación. “Las rentas de mercado para nuevos contratos subieron alrededor de 15% el año pasado y se espera un incremento similar este año”, apunta Andragnes. En ese entorno, el límite a las renovaciones contiene el aumento para quienes ya habitan un inmueble, pero no modifica la presión que enfrentan quienes entran por primera vez al mercado de renta.

Lo que cambia para vivienda y lo que el arrendador aún puede decidir

Las reglas descritas aplican en arrendamientos destinados a casa habitación. En ese terreno, entra en juego el derecho a la vivienda digna previsto en el artículo 4º constitucional. “Estas normas solo aplican a unidades habitacionales”, precisa Vejar.

Ese marco no elimina la propiedad ni obliga a renovar. El arrendador conserva el derecho de no renovar y celebrar un nuevo contrato con otra persona en las condiciones que determine. Lo que no puede hacer es renovar con la misma persona aplicando un incremento por encima del porcentaje permitido.

Medidas del arrendador para blindarse sin cambiar el tope

Del lado del propietario, hay prácticas que buscan reducir riesgos sin tocar el límite del aumento anual. Entre ellas está verificar la identidad y capacidad de pago de quien renta el inmueble. Como garantía de pago, se plantea una figura distinta al fiador. “Es recomendable utilizar un obligado solidario en lugar de un fiador… responde como si fuera el propio arrendatario”, explica Vejar. También sugiere que ese obligado solidario acredite solvencia con bienes o estados de cuenta.

Dentro de ese esquema, el punto se mantiene: “No existe la posibilidad legal de pactar un aumento mayor a la renta tratándose de vivienda”, concluye el abogado.