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¿Se acerca un aumento en las tasas de crédito hipotecario?

El costo del dinero a pesar de los incrementos será marginal para los usuarios si pensamos que se trata de créditos que apoyan la formación de patrimonio, apunta Fernando Soto-Hay.
jue 19 agosto 2021 12:09 AM

(Expansión) — Los países fijan el costo del dinero a través de sus bancos centrales determinando sus tasas de referencias y estas impactan en el precio del dinero en el mercado en general y en especial en los productos de crédito bancarios, como son los créditos hipotecarios.

Este costo básico o de referencia en el caso de nuestro país se establece a través de Banco de México (Banxico), cuyo mandato principal es controlar la inflación a través del control del costo del dinero, es decir, determinando la tasa de referencia.

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Los rendimientos de los bonos colocados a 10 años, conocidos como M10, también se fijan con base en la tasa de referencia y en las perspectivas macroeconómicas que se tienen del país. En México —después del reciente incremento a la tasa de referencia acordada por mayoría de votos en la Junta de Gobierno de Banxico el pasado 12 de agosto— tenemos una tasa de referencia de 4.5%, que si la comparamos con la inflación actual de más de 5.8%, muy por encima del objetivo de Banxico de 3%. Nos deja claro que tenemos rendimientos negativos.

Este panorama impactará evidentemente en el costo del dinero, incluidos los bonos a 10 años que la banca utiliza de manera exitosa para obtener recursos y prestarlos. En ese sentido, podemos anticipar claramente que se comenzará a dar un incremento en las tasas de interés de créditos hipotecarios a raíz del inminente aumento de las tasas de referencia en México en las próximas reuniones de Banxico.

Anticipar este escenario no es ciencia nuclear, implica la observación de lo que está sucediendo no solo en nuestro país, sino también en el resto del mundo, donde el ciclo de bajas tasas de interés está por terminar y comenzar su camino al alza.

¿Cuándo se verá el impacto en las tasas del crédito hipotecario de la banca comercial? Considero que en el último trimestre del año empezaremos a ver movimientos moderados de las tasas hacia arriba. Lo anterior implica que veremos desaparecer los productos con tasas inferiores a 8% muy pronto.

¿Cómo se reflejará esa situación para los futuros compradores de casas y departamentos que estén en proceso de formar su patrimonio? Es sencillo, la tasa más baja del mercado en lugar de estar en el rango de 7.50%, veremos que se ajustará alrededor de 8.50%; y la tasa media que ahora está en 9%, subirá a alrededor del 10%.

En mi opinión, esto no va a desincentivar de forma radical las inversiones inmobiliarias en la mayoría de los grupos de la población, pues el costo del dinero a pesar de los incrementos será marginal para los usuarios si pensamos que se trata de créditos que apoyan la formación de patrimonio y que gozan de beneficios fiscales importantes, como la exención del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en sus intereses.

Muchos compradores de vivienda han comprendido y aprovechado el ciclo de tasas históricamente bajas para hacer la compra de su casa. De acuerdo con datos de la Asociación de Bancos de México (ABM), de enero a mayo de 2020 se colocaron 63,000 millones de pesos en créditos hipotecarios, mientras que en el mismo periodo de 2021 esa cifra subió a 98,000 millones de pesos. Este aumento representativo implica que muchos mexicanos y sus familias han sabido aprovechar el momento y muchas otras lo harán antes de este inminente incremento.

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¿En qué te afectan las tasas de interés negativas de los bancos centrales?

Si bien es seguro que veremos esta alza, también cabe señalar que un factor importante para que las tasas de interés se mantengan en niveles relativamente bajos tiene que ver con la tasa de morosidad o el incumplimiento en el pago. En nuestro país, de acuerdo con cifras de la ABM, esta tasa se ubicó en 3.1% en el mes de mayo de 2020 y actualmente se ubica en 3.6% con un incremento razonable tomando en consideración las crisis que hemos vivido por el COVID-19 y la recesión autoinfligida desde el 2019 por las erróneas políticas públicas de la administración del presidente López Obrador.

El hecho de que la banca se mantenga activa en el sector inmobiliario es un indicador muy positivo que confirma que el crédito hipotecario históricamente se ha originado de forma responsable y eso ha hecho posible que la cartera de crédito hipotecaria se mantenga en niveles adecuados de morosidad.

Confío en que el apetito de los bancos en el otorgamiento de crédito hipotecario se mantendrá por ser un producto sólido y probado como detonador y creador de riqueza en sus usuarios.

El comportamiento responsable de los acreditados durante esta crisis es una extraordinaria noticia que sin duda mitigará un incremento mayor en las tasas. El incremento se dará principalmente por los movimientos macroeconómicos, pero no será tan fuerte gracias a la baja morosidad reflejada en los últimos años.

Conviene seguir atentos a lo que está por suceder y aprovechar hoy los beneficios del crédito hipotecario adecuado para formar patrimonio con tasas que difícilmente veremos por mucho tiempo más.

Nota del editor: Fernando Soto-Hay es fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad. Síguelo en Twitter o contáctalo al correo fernando@tuhipotecafacil.com. Las opiniones expresadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.

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