La deducción de intereses reales por créditos hipotecarios se establece en el Artículo 151, fracción IV, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) en México. Esta disposición permite a las personas físicas deducir en su declaración anual los intereses reales pagados efectivamente por créditos para la adquisición, construcción o remodelación de casa habitación.
“Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de setecientas cincuenta mil unidades de inversión”, detalla el SAT.
¿Qué puedes deducir exactamente?
Virginia Ríos Hernández, integrante de la comisión técnica de Investigación Fiscal en el Colegio de Contadores Públicos de México (CCPM), explica que no todo el interés que SE paga mes a mes de la hipoteca es deducible, ya que la ley permite restar únicamente el interés real, que es el excedente del interés nominal por encima de la inflación del ejercicio fiscal de que se trate, en este caso el 2025 .
"Entre más baja sea la inflación, más alto será el importe que se podrá deducir. En créditos con tasas fijas, una inflación alta puede reducir significativamente este beneficio fiscal”, explica en entrevista con Expansión.
Intereses reales e inflación, claves en la deducción
Luis Rodolfo Zendejas de la Torre, socio de impuestos en Baker Tilly, dice por su parte que los intereses nominales son los que te dicen que vas a pagar y los intereses reales es la diferencia entre el monto de intereses que pagaste y los montos de intereses que se generaron al principio de la obtención del crédito.
“Considerando la inflación, no es lo mismo pagar el 5% de mil pesos en enero de 2025 que el 5% de mil pesos en diciembre del mismo año, porque la inflación hace que ese dinero valga menos. Entonces, los 5 pesos de intereses de diciembre ya valen menos que los de enero. Hay una regla que sacan las instituciones financieras donde te dice: ´Estos son los intereses nominales, pero los intereses reales son estos´, y lo que tienes tú que hacer deducible son los intereses reales”, comenta en entrevista.
En el caso de que el crédito sea reestructurado o convertido, no hay problema porque de cualquier manera paga intereses y lo que va a considerar son los intereses reales, lo mismo pasa en el caso de los intereses moratorios, estos pueden incluirse en el cálculo de la deducción de intereses reales.
¿Qué pasa con los créditos mixtos?
Zendejas de la Torre recuerda que si se obtuvo un crédito mixto, es decir, una parte con un crédito Infonavit o FOVISSSTE y otra con algún banco, ambos intereses reales se pueden deducir, lo importante es checar que en la página estén correctas las cifras precargadas con el reporte emitido por la institución de crédito.
El SAT recomienda que el contribuyente debe revisar los siguientes aspectos en la factura para que sea deducible:
- El RFC esté escrito correctamente.
- El comprobante fiscal indique la forma de pago utilizada.
- El campo "Uso del CFDI" contenga la clave D05 Intereses reales efectivamente pagados por créditos hipotecarios.
- Contenga la ubicación del inmueble hipotecado.
- Incluya el monto de los intereses nominales devengados, así como los pagados en el ejercicio.
