¿Mi vivienda es una inversión?

Ahora bien, imaginemos que alguien logra hacerse de una vivienda a un precio de 5 millones de pesos (mdp), y después de unos 5 años logra venderla en 10 mdp. Logró duplicar su inversión, es un genio, esto parece fácil. Esto es un retorno promedio anual de 15%. Momento, esto es un retorno bruto, en términos netos ¿cuánto ganó?

Si consideramos que, en vez de pagar en efectivo, contrató una hipoteca: Tomando un enganche de 15%, un pago de 2% por apertura de crédito, gastos notariales de 9% (entre 6 y 12%) e intereses por 5 años a una tasa de 9% (sin contar seguros o IVA de intereses), el costo ascendería en realidad a 6.55 mdp. Aquí la ganancia asciende a un retorno promedio anual de 8.1%. Pero, si hubo ganancia, tendría que pagar impuestos, ¿no?

Asumiendo una ganancia sobre la diferencia de costo efectivo (6.55 mdp) y precio de venta (10 mdp) y una tasa gravable de 35%, llevarían a un rendimiento anualizado de tan solo 5%.

Por último, si esta casa fuera la vivienda donde habitamos, deberíamos de buscar otra casa donde vivir. ¿Qué nos asegura que esta alza bruta en precios de 15% no es un efecto generalizado, y estaríamos cambiando un activo revaluado por otro revaluado en el mismo orden? ¿Dónde estaría nuestra ganancia real?

Ahora bien, si no fuera nuestra residencia, sí podríamos considerarlo como una inversión. El no haberla adquirido con crédito materializaría las utilidades de manera más clara, pero hay que tener presentes que existen puntos a favor y puntos en contra.

Mientras los costos de transacción son altos (contra) esto nos lleva a una menor rotación, y a un mayor horizonte de inversión, de este modo las ganancias pueden ser mayores (efecto interés compuesto).

Por otro lado, con un capital limitado, estaríamos incurriendo en concentración, ¿en cuántas casas de 5 mdp puedes invertir al mismo tiempo? Hay que reconocer que existen personas, y profesionales, que pueden tener rendimientos superiores a los de la industria, si hacen las inversiones adecuadas, pero también es posible correr con mala suerte.

OPINIÓN: ¿Conviene vender tu casa en dólares?

La analogía podría ser con el mercado accionario, por ejemplo, el índice S&P ha logrado entregar retornos positivos en promedio en los últimos 90 años, eso no quita que en lo individual se han registrado acciones con mejores rendimientos y otras que ya no están con nosotros.

Algo así pasa con la vivienda, en el largo plazo, en conjunto ha dado rendimientos positivos, pero no ha sido lo mismo en todas las regiones, y ha habido buenas y malas inversiones. En este caso, es más probable que gente que conocemos nos lo confirme porque: hay más gente que conocemos que tenga casa que cuentas de inversión. Y es probable que quien tenga casa tenga un plazo de inversión mayor (holding period) al que comúnmente puede tener un inversionista que observa a diario el comportamiento del mercado accionario.

Nota del editor: Iván Barona es profesor por asignatura en la Universidad Panamericana, en CENTRO, y Lead Mentor en Collective Academy. Las opiniones expresadas en esta columna son exclusivas del autor.

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