El ajuste inmobiliario

Así es, lo bancos perciben y absorben la decretada baja en tasas, pero las incrementan a su clientela. En México, desde 1989, se dejó de regular el margen financiero, habiéndose liberado indiscriminadamente, lo que, lejos de propiciar orden en el mercado, nos condujo al absurdo, irracional, y hasta ilícito, margen financiero que padecen los mexicanos. Prevalece una distancia más que injusta entre tasas activas y pasivas. El movimiento del tabasqueño quedó a deber todo al respecto. A pesar de ser una de las banderas principales enarboladas por quien lo encabeza, él se abstuvo de impulsar reformas que balancearán y sanearán el mercado financiero, se olvidó de quienes le apoyaron. Ellos pagarán en breve el no haberle exigido acción oportuna y paliativa.

Así como supo negociar cómplice silencio cuando se creó el IPAB, a lo largo de su sexenio, López Obrador toleró todo tipo de excesos y abusos en el manejo de los intermediarios financieros, particularmente, los bancarios. Fue su sexenio la época dorada en materia de dividendos bancarios, así como de una más que laxa y flexible supervisión. Autoridades del exterior, apenas, han señalado a tres intermediarios, sin que autoridad alguna pudiera despejar o esclarecer de fondo las imputaciones. Lo que ocurrió en el sector está aún por descubrirse. Con sustento, hay quienes piensan que cualquiera puede ser objeto de señalamiento, dado que el desorden en las cuentas es generalizado.

Aunque pocos lo saben, el Fobaproa no vio el fin de siglo, desapareció por mandato del legislador en el año 2000, habiéndose cancelado sus contratos y pagarés, por lo que, decir que se pagó o paga el rescate operado por el vapuleado fideicomiso es completamente falso y propio de políticos cínicos. Lo real, es que López Obrador supo encumbrarse políticamente, abriendo pasó al verdadero rescate, ese, que negoció en lo oscurito el IPAB, dirigido, en los hechos, por Adalberto Palma, quien, no por casualidad, encabezó la CNBV en la pasada administración. Fue designado por el macuspano en la posición, dado que jugó un papel clave como asesor en el manejo de “apoyos” al movimiento. Sí, estuvo muy cerca, quizá demasiado, de Alfonso Romo, su perene mentor y promotor. Más allá del Bravo se sabe, y, en algún momento podría volver a la escena de los escándalos. La verdadera negociación con los rescatados ocurrió después de enterrado tal fideicomiso, mientras que, conforme a lo pactado, el hijo de Tepetitán volteaba para otro lado.

Pero, volviendo a nuestro tema, es el caso que se espera en México, y en todo el orbe, una venta masiva y abrupta de inmuebles, bien, por entrega de los actuales acreditados, al no poder seguir pagando la mensualidad, o bien, por los bancos, al ejecutar las garantías, sin embargo, una abultada reposesión inmobiliaria provocaría un malestar social de tal envergadura, que haría difícil la gobernabilidad, y, por supuesto, la preservación política de quienes gobiernan. Por lo que es esperable que los gobiernos se vean obligados a instaurar rescates financieros, cuando menos, dirigidos hacia los que menos tienen.

El brusco reacomodo es inevitable, particularmente, tratándose de viviendas de costo medio y alto. Habrá decepción en quien pensaba que la inversión en ladrillos era a toda prueba. No tomaron en cuenta que la ubicación lo es todo al momento de vender, pero también lo es, al momento de valorar los riesgos regulatorios, los cuales, pueden demeritar el valor de una propiedad.

La elevación de los costos de construcción, y el amplio desorden en la industria del acero, apunta hacia una reducción en la construcción de casa habitación. Ello ocurrirá existiendo miles de viviendas vacías, la cuales fueron financiadas con vastos recursos de dudosa procedencia; quien lo dude, puede darse un rápido recorrido por el anillo periférico. Las constructoras se abocarán a invertir en grandes obras de infraestructura, sector que, se diga lo que se diga, poco a poco irá perdiendo ímpetu. El impago del sector público ha venido siendo tolerado y fondeado con reservas del sector privado, pero, tarde o temprano, se detendrá, o, al menos, reducirá velocidad, las constructoras deben diversificarse pronto, el gobierno es un cliente complejo. Más de una acabará quebrando.

En ese muy extraño contexto, ha venido creciendo un movimiento que modificará sensiblemente el mercado inmobiliario. Los grandes fondos de inversión han llegado a la conclusión de que es preferible invertir en inmuebles, que invertir en los intermediarios financieros que prestan para adquirirlos, esto es, en lugar de comprar títulos emitidos por los bancos u otros fondeadores habitacionales, grandes corporativos se han dispuesto a convertirse en cobradores de rentas, dejando de confiar en el pago de hipotecas. El impacto en los bancos será fuerte y profundo. La desaparición del arrendador persona física, en algunas metrópolis, parece inminente e inevitable. Quienes hacían negocio en el sector inmobiliario tendrán que aprender a convivir con un nuevo jugador, que pronto dará cuenta de los preexistentes.

La plusvalía de los inmuebles será acopiada por grandes consorcios, mientras que los residentes ya no aspirarán a ser eventualmente dueños de sus viviendas, teniendo aquellos como objetivo el mantener los contratos de renta en condiciones sostenibles, así como lograr largos plazos, sin variaciones drásticas que temer. La legislación que presiona a los arrendadores tradicionales apunta a que la administración inmobiliaria para renta se reservará a grandes empresas, aquellas, que puedan detentar, mantener y operar enormes bloques inmobiliarios, teniendo, en los números de escala, una importante veta de ingresos continuos y confiables. Dejarán de confiar la tarea a las obsoletas, costosas e ineficientes estructuras bancarias.

La autoridad financiera dejó al garete el mercado del financiamiento inmobiliario, provocando un mercado desordenado y de baja calidad. El apabullante crimen organizado ha generado un número enorme de viviendas abandonadas, las cuales, ante la rampante inseguridad, formó verdaderos pueblos fantasmas. La demanda crece y crece, pero la oportunidad de que los jóvenes se hagan de una vivienda languidece.

El caos inmobiliario es preocupante, dado que son tantos, y tan profundos, los problemas que enfrenta la burocracia, y tan baja su preparación promedio, que los incentivos para construir casa habitación a niveles accesibles serán cada vez menos. La banca perderá una importante fuente de ingresos. Los únicos que tienen una meta clara son los grandes fondos, que en muchas ciudades se aprestan a sustituir no sólo a los arrendadores tradicionales, sino también a las plataformas de renta de corto plazo. Los nuevos casatenientes han llegado. La legislación no está preparada, y los legisladores, menos. La calidad parlamentaria ha tocado fondo, pero empezó a escarbar. Como de costumbre, comenzarán a copiar e importar modelos del primer mundo, pero fracasarán, al no tener recursos suficientes para financiar la transición. Las grandes corporaciones saben que hacer y tienen los recursos para hacerlo, tienen tiempo y dinero para jugar vencidas con los neocomunistas, quienes han demostrado ser más propensos al fracaso que sus antecesores.

Mienten, quienes dicen que la banca de desarrollo está bien capitalizada, que el sector público administra eficientemente los caudales recaudados. El Erario tiene más fugas que los ductos de Pemex, y será, nuevamente, la máquina de hacer billetes donde terminarán abrevando. Tenemos uno de los paquetes financieros más mal elaborados y escritos. El presupuesto de egresos de la Federación, que es una mala copia de lo que hacían los neoliberales, hará agua bien pronto. El problema es que sigue en manos de quienes apuestan a la saliva y no al conocimiento. Los bancos, en ese entorno, verán que sus alegres números deben ajustarse, como también las fantasiosas reservas que las autoridades les han permitido registrar.

La diferencia entre el Fobaproa y el Pemexproa es sencilla, mientras que el primero logró rescatar la industria bancaria, el segundo, más caro, no logró rescatar la industria petrolera. La reputación, eficiencia y transparencia de la petrolera burocrática son tan negras, como el petróleo que debe extraer. El rescate que tendrá que hacer el gobierno en lo habitacional es de pronóstico reservado, la urgencia llegará cuando las arcas han sido saqueadas.

Sin contar con las más elementales garantías en dos aspectos fundamentales, como lo son la seguridad y la salud, ahora, los mexicanos verán, si no es que sufrirán, un cambio paradigmático en la forma de satisfacer otra necesidad básica, la vivienda.

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Nota del editor: Gabriel Reyes es exprocurador fiscal de la Federación. Fue prosecretario de la Junta de Gobierno de Banxico y de la Comisión de Cambios, y miembro de las juntas de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y de la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas. Las opiniones publicadas en esta columna corresponden exclusivamente al autor.

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