El 16% de las viviendas en México se renta, en un mercado que avanza hacia la formalización

De los 35 millones de viviendas habitadas en México, 16% se ubica en el segmento de arrendamiento, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).

Esta situación es más marcada en la capital del país, donde cerca de la mitad de las viviendas ocupadas no pertenece a quien la habita. Este panorama se desarrolla principalmente en un entorno de informalidad del arrendamiento, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

Sin embargo, este escenario comienza a transformarse. Impulsado por actores como la tecnología, inversión institucional o asociaciones gremiales, el sector avanza hacia esquemas con más reglas, más transparencia y más participantes profesionales. Se trata de un proceso gradual que ya está en marcha.

La presión que empuja a rentar

El punto de partida de este fenómeno no está en el mercado de renta sino en el de compraventa: cada vez son menos las personas que pueden adquirir una vivienda.

Esto se refleja en los datos. En 2020, en la Ciudad de México se otorgaron alrededor de 20,000 hipotecas anuales, de acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Para 2024, esa cifra se acercaba a 24,000. En 2025, cayó casi a la mitad.

Salvador Magaña, socio director de Alignmex, una firma de inversión y operación de vivienda en renta, atribuye esa contracción a un conjunto de factores: la situación macroeconómica del país, la incertidumbre geopolítica y la renegociación del Tratado de Libre Comercio.

Estas situaciones provocaron que las personas y los bancos tomaran “precaución”, lo que dio como resultado más personas que no compran y que, por tanto, buscan arrendar.

Jenny Rivas, presidenta de AMPI México, coincide con este diagnóstico y señala como otro factor el encarecimiento del poder adquisitivo, lo que limita la capacidad de adquirir un inmueble.

Ludovic Prades, COO de Homie, plataforma de administración de vivienda en renta con una década de operación en México, explica que a pesar de que también se ha encarecido la renta, es má fácil acceder a ella, sobre todo cuando se renta entre varias personas.

El especialista explica que el alquiler promedio en Ciudad de México se ubica en 17,000 pesos al mes, en un contexto donde el ingreso promedio por hogar también ronda esa cantidad, en el caso de los usuarios de la plataforma.

En el caso de la venta de vivienda, en la capital del país el precio promedio es de 3 millones de pesos, lo que representa pagos mensuales de alrededor de 30,000 pesos (dependiendo del enganche, tasa de interés y tiempo de pago).

En busca del cambio

En este contexto, asociaciones ven oportunidad para formalizar la renta y brindar seguridad tanto a inquilinos como propietarios, y empresas ven oportunidad de institucionalizar y brindar herramientas a un negocio cada vez más pujante.

Homie, por ejemplo, opera con tecnología propia y gestiona contratos de arrendamiento para propietarios que no quieren hacerse cargo de la operación. La plataforma administró más de 30,000 contratos en la ciudad.

En 2026 lanzó de manera oficial un producto llamado Renta Continua, que ofrece a los propietarios cinco años de ingresos mensuales constantes, ajustados por inflación, independientemente de si el departamento está ocupado o no en un momento dado.

Alignmex, por su parte, opera un portafolio de alrededor de 500 departamentos residenciales con una ocupación superior al 95%, según indicó Magaña.

La empresa desarrolló además un programa denominado "Renta, Vida y Compra", que permite a quienes arrendan uno de sus inmuebles comprar ese departamento al término del periodo de renta, en plazos de entre 24 y 36 meses.

Tanto Homie como Alignmex operan sus procesos con contratos estandarizados, transacciones bancarias sin efectivo, comprobación de ingresos de los inquilinos y protocolos de entrega de inmuebles. Elementos que, consideran, contrastan con el arrendamiento individual que en muchas ocasiones depende del conocimiento del propietario.

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La primera fibra de renta residencial

Esta transformación del arrendamiento ya alcanzó al mercado de capitales. Muestra de ello es que, Gustavo Tomé, director general de Fibra Parklife, anunció en 2026 la preparación de una Oferta Pública Inicial (OPI) para colocar en bolsa el primer instrumento de este tipo dedicado a la vivienda residencial en renta en México.

El vehículo opera en el mercado de valores, con administración interna y una distribución del 95% del resultado fiscal neto como dividendos a los inversionistas.

Según Tomé el activo está respaldado por lo que se conoce como "vientos en cola", la formación de hogares en el país, la brecha entre el costo de la vivienda y los ingresos, y la movilidad laboral.

"Los inversionistas de largo plazo creen fundamentalmente que un activo como el uso de la vivienda es un activo bastante resiliente, no nada más a crisis transitoria sectorial sino a crisis macroeconómicas nacionales, están bastante alineados", dijo Tomé.

Fibra Parklife no construye inmuebles, adquiere edificios ya operativos o con un avance de construcción de entre 85 y 95%. Los tres primeros activos con los que inicia la emisión están en Ciudad de México y en Querétaro, con planes de expansión a otras zonas metropolitanas. El precio de renta por unidad va de 9,000 a 35,000 pesos mensuales.

Un marco regulatorio en construcción

El mercado no solo enfrenta transformaciones desde la oferta, las reglas del juego también se mueven.

En Ciudad de México, se aprobó una ley que limita el incremento anual de las rentas a la variación de la inflación, el último dato oficial del Inegi al momento de esta publicación se ubicaba en 3.75%, y otra que prohíbe la discriminación hacia inquilinos con mascotas. Además, se contará con un padrón de propietarios que arriendan inmuebles.

Prades señala que la digitalización y formalización del sector en plataformas como la suya ayuda a que se cumplan con las nuevas disposiciones, y que en el caso del padrón, cuya implementación aún no está definida, la plataforma apoyará a los propietarios en el cumplimiento de la norma cuando sea necesario.

Gustavo Tomé, por su parte, indica que el modelo de Parklife ya tiene como práctica estándar el ajuste de rentas con base en la inflación, lo que lo coloca en línea con la regulación.

Desde AMPI, Jenny Rivas plantea que la formalización del arrendamiento beneficia a las dos partes:

• Para el inquilino, implica contratos claros, reglas transparentes y gestión profesional del inmueble.

• Para el propietario, se traduce en seguridad jurídica, procesos de selección de arrendatarios y protección frente a riesgos de incobrabilidad.

La asociación impulsa certificaciones para administradores de inmuebles en arrendamiento, avaladas por el Consejo Nacional de Normalización y Certificación de Competencias Laborales (Conocer).

Magaña, desde Alignmex, agrega que la normativa avanza pero que el camino por recorrer es todavía largo.

"Hay pocos jugadores institucionales en este mercado, que es un mercado muy grande y extenso, muy fragmentado, muy informal, y entonces hay una ventana de oportunidad para generar mayor diálogo", dijo.

El valor de la formalización para el país

Detrás de los modelos de negocio hay una discusión más amplia, ¿qué implica para México que el mercado de renta residencial siga siendo mayoritariamente informa?.

Prades lo cuantifica desde el ángulo fiscal: estima que alrededor del 95% de los propietarios que arriendan no declaran esos ingresos. El resultado es que miles de millones de pesos mensuales quedan fuera del sistema tributario.

La tesis de Prades es que la formalización y la digitalización producirían un efecto en cadena, menores ineficiencias, rentas más bajas para los inquilinos, mayor recaudación para el Estado y mayor rentabilidad neta para los propietarios.

Sin embargo, una condición necesaria para el experto es resolver el déficit de oferta, que es el problema de fondo.

Gustavo Tomé añade, por otro lado, que la entrada de vivienda profesionalmente administrada suma inventario al mercado.

"Los inventarios permiten a más personas estar en esas ubicaciones. Nosotros somos una parte de la solución de esta necesidad inminente que hay de vivienda a lo largo y ancho del país", dijo.

Los retos persistentes para la renta

A pesar de que es una opción cada vez más elegida, la renta también enfrenta retos, como el aumento de precio y los mecanismos de acceso.

A nivel estructural, el directivo de Homie señala un déficit de vivienda acumulado por décadas, con un crecimiento demográfico en el Valle de México que no encontró una respuesta en términos de construcción.

Ludovic Prades pone como muestra que en Sã Paulo, Brasil, el portal inmobiliario más relevante del país registra cerca de 100 mil departamentos disponibles. En Ciudad de México, la cifra llega apenas a 9 mil. Son ciudades de tamaño equivalente en términos de población.

"La única diferencia es la digitalización", señala Prades, quien añade que en México todavía hay una parte importante del mercado que arrendaba con anuncios en la calle o por recomendación, sin registros o plataformas ni trazabilidad.

El segundo problema, según Prades, es el aval, una figura legal que exige al inquilino conocer a una persona con una propiedad libre de gravamen para poner en garantía.

"El aval es una forma legal de discriminar en base a la clase social", afirma el ejecutivo, quien argumenta que la capacidad de pago de un inquilino no tiene relación con si su red de contactos es propietaria de bienes raíces.