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Finsa obtiene 395 mdd para desarrollar infraestructura industrial

La empresa consolidó un fondo de inversión híbrido conformado con recursos de un CKD y de otros inversionistas que participaron de manera privada, explica Sergio Argüelles, su director general.
mar 16 febrero 2021 05:01 AM
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Sergio Argüelles, director general de Finsa, ve grandes oportunidades en el sector automotriz y manufacturero.

Finsa, la firma desarrolladora de parques industriales, confía en el resurgimiento del sector, que presenta tasas de ocupación de 95%, y por ello levantó capital de diferentes fuentes para consolidar un fondo de inversión híbrido por 395 millones de dólares.

La empresa lanzó su Fondo Finsa III con recursos de inversionistas institucionales mexicanos que participaron indirectamente a través de un Certificado de Capital de Desarrollo (CKD) por 150 millones de dólares -el primero emitido en 2021 y también pionero al ser un CKD emitido en dólares-, además participaron inversionistas de manera privada por 215 mdd más un levantamiento de 30 mdd realizado en noviembre de 2020.

"A principios del año pasado comenzamos el proceso para levantar capital, pero desgraciadamente, la pandemia se nos vino, las Afores (principales inversionistas de los CKDs) bajaron las cortinas, y estuvimos buscando la manera de reactivar nuestra colocación", explica Sergio Argüelles, director general de Finsa.

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Tanto los CKDs y como los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión (CerPis) son instrumentos que nacieron para que las afores pudieran invertir en ellos. Funcionan a través de un fideicomiso cuyos recursos están destinados, desde un principio, a un fin en específico. En este caso, van para proyectos de infraestructura industrial.

El Fondo Finsa III, tiene como propósito la consolidación de inversiones en un portafolio clase A que equivale a aproximadamente 1.3 millones m2 de espacio industrial rentable. Finsa III es el fondo inmobiliario industrial más grande levantado exclusivamente con recursos de inversionistas institucionales mexicanos.

El plazo del fondo es a 10 años y con una tasa interna de retorno (TIR) proyectada de entre 13% y 14%, muy superior a la TIR de 9.3% que tuvo el primer CKD de la firma. Otra de sus características es que hasta el 40% de los recursos se podrán invertir en proyectos denominados en pesos, algo que atiende a las necesidades del mercado logístico que en México principalmente se maneja en pesos, mientras que el 60% serán invertidos en dólares, la principal moneda usada tanto en las rentas como en los flujos del sector manufacturero.

Sergio Argüelles, director general de Finsa -que cuenta con 22 parques industriales en el país-, cuenta a Expansión cómo se formó este fondo y a dónde se destinarán los recursos.

Expansión: Finsa no es nueva en Bolsa, desde 2012 emitió su primer CKD. ¿Cómo les ha ido?

Sergio Argüelles: Desde que arrancamos, hace 44 años, como una empresa familiar fuimos evolucionando hasta tener eventualmente sociedades con diversos inversionistas extranjeros. Primero fue AIG, que tenía una división de real estate, luego GE Capital, luego Walton Street Capital, y através de sociedades levantamos 707 mdd. Adicionalmente, buscamos siempre la forma de levantar más capital para seguir estando muy presentes en este sector industrial que siempre ha demandado muchísimo capital y ha tenido un ritmo de crecimiento, sobre todo en la parte manufacturera de 20% y 25% anual.

En 2012 lanzamos el primer CKD por 226 mdd y en el 2015, el segundo por casi 300 mdd. El primer CKD tuvo un periodo de inversión de tres años, del 2012 al 2015, después lo estabilizamos y en el 2019 salimos al mercado y la vendimos. Fue la transacción más importante del año, se hizo la venta de 74 edificios industriales a Fibra Uno por 841 mdd. La inversión del segundo CKD está en periodo de estabilización, todavía quedan tres años, pero eventualmente saldremos al mercado para cerrar el ciclo. En total, hemos levantado entre el público inversionistas, considerando fondos privados, 1,300 mdd.

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E: ¿Cómo fue que decidieron formar un fondo híbrido?

SA: A principios del año pasado comenzamos el proceso para levantar capital, pero desgraciadamente, la pandemia se nos vino, las Afores (principales inversionistas de los CKDs) bajaron las cortinas, y estuvimos buscando la manera de reactivar nuestra colocación.

Nos topamos con dos temas: había algunas afores que dijeron 'sí vamos por la vía del CKD', por el que levantamos a finales de enero (de) 150 mdd. Y hubo otras Afores que quisieron entrarle a través de sus Cerpis, entonces dimos la oportunidad de que se combinarán, es una estructura diferente, innovadora, es la primera que se combina de esta forma, y también participan fondos privados.

En total, estamos formando un fondo privado de 395 mdd con una flexibilidad en cuanto al tipo de cambio: hasta el 40% de los fondos se pueden invertir en proyectos denominados en pesos y el resto en dólares.

Esta estructura se diseñó para darle oportunidad a los diferentes fondos a entrar con sus diferentes vehículos. Lo que pasa es que se suman los dos vehículos: las afores que puedan entrar a través de sus Cerpis o que las Afores entren a través de un CKD.

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E: ¿Cómo ve el panorama para el sector industrial?

SA: El sector ha sido bastante resiliente, la manufactura no ha parado, si bien a principio de la pandemia, sobre todo el sector automotriz, tuvo dos meses de paro de labores reactivaron sus producciones y ahora está muy activo.

Los portafolios industriales tienen una ocupación del 95%, que es altísimo, plazas como Tijuana y Ciudad Juárez tienen prácticamente el 100% de ocupación, entonces hay mucha demanda de edificios industriales. La pandemia sí nos preocupó, pero reaccionó muy bien el sector por muchas combinaciones: la firma, mejor dicho ratificación, del tratado de libre comercio, el cambio de gobierno en Estados Unidos, la esperanza de una reactivación económica y un nuevo paquete de estímulo. Todo esto, como país, nos pone en una posición de privilegio, porque seguirá dependiendo mucho Estados Unidos de la manufactura y del intercambio comercial que tenemos.

También está lo del nearshoring con el conflicto comercial entre Estados Unidos y China, hay empresas que están solicitando ampliaciones, empresas transnacionales con operaciones en México y ese sector hay que atenderlo, también hay empresas nuevas chinas que estamos viendo sobre todo en el sector automotriz y electrodoméstico.

Nosotros estamos apostando mucho a la Ciudad de México, a la zona norte como Tijuana, Ciudad Juárez, el corredor Monterrey-Saltillo-Ramos Arizpe, con el sector automotriz, el Bajío, sin duda va a seguir súper sólido a pesar de la inseguridad que se ha vivido tiene muy buena base de manufactura, sobretodo de armadoras, la zona de Puebla y estamos con la opción abierta a lo que es el canal intercostero que eventualmente va a tener oportunidad de desarrollar algún parque industrial ahí y enlazar el sur con el norte. En sectores vemos oportunidades en automotriz, electrodomésticos y logística, debido al crecimiento del comercio electrónico.

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