Tanto los CKDs y como los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión (CerPis) son instrumentos que nacieron para que las afores pudieran invertir en ellos. Funcionan a través de un fideicomiso cuyos recursos están destinados, desde un principio, a un fin en específico. En este caso, van para proyectos de infraestructura industrial.
El Fondo Finsa III, tiene como propósito la consolidación de inversiones en un portafolio clase A que equivale a aproximadamente 1.3 millones m2 de espacio industrial rentable. Finsa III es el fondo inmobiliario industrial más grande levantado exclusivamente con recursos de inversionistas institucionales mexicanos.
El plazo del fondo es a 10 años y con una tasa interna de retorno (TIR) proyectada de entre 13% y 14%, muy superior a la TIR de 9.3% que tuvo el primer CKD de la firma. Otra de sus características es que hasta el 40% de los recursos se podrán invertir en proyectos denominados en pesos, algo que atiende a las necesidades del mercado logístico que en México principalmente se maneja en pesos, mientras que el 60% serán invertidos en dólares, la principal moneda usada tanto en las rentas como en los flujos del sector manufacturero.
Sergio Argüelles, director general de Finsa -que cuenta con 22 parques industriales en el país-, cuenta a Expansión cómo se formó este fondo y a dónde se destinarán los recursos.
Expansión: Finsa no es nueva en Bolsa, desde 2012 emitió su primer CKD. ¿Cómo les ha ido?
Sergio Argüelles: Desde que arrancamos, hace 44 años, como una empresa familiar fuimos evolucionando hasta tener eventualmente sociedades con diversos inversionistas extranjeros. Primero fue AIG, que tenía una división de real estate, luego GE Capital, luego Walton Street Capital, y através de sociedades levantamos 707 mdd. Adicionalmente, buscamos siempre la forma de levantar más capital para seguir estando muy presentes en este sector industrial que siempre ha demandado muchísimo capital y ha tenido un ritmo de crecimiento, sobre todo en la parte manufacturera de 20% y 25% anual.
En 2012 lanzamos el primer CKD por 226 mdd y en el 2015, el segundo por casi 300 mdd. El primer CKD tuvo un periodo de inversión de tres años, del 2012 al 2015, después lo estabilizamos y en el 2019 salimos al mercado y la vendimos. Fue la transacción más importante del año, se hizo la venta de 74 edificios industriales a Fibra Uno por 841 mdd. La inversión del segundo CKD está en periodo de estabilización, todavía quedan tres años, pero eventualmente saldremos al mercado para cerrar el ciclo. En total, hemos levantado entre el público inversionistas, considerando fondos privados, 1,300 mdd.
