En las últimas semanas diversos actores han hecho público su interés por la Fibra Terrafina. Fibra UNO (FUNO), Fibra Monterrey y Prologis son solo algunos de los que buscan quedarse con este el fideicomiso inmobiliario de bienes raíces.
Tal es el interés por Terrafina que FUNO y Fibra Monterrey han presentado dos ofertas diferentes. Pero ¿qué hace atractivo a Terrafina? Entre otras cosas, la fibra tiene los espacios industriales en zonas idóneas para la reubicación, aseguran analistas.
Parte de la respuesta está en el nearshoring. En los últimos años México se ha vuelto atractivo para todas las empresas que buscan estar más cerca de Estados Unidos, la principal economía del mundo, país con el que México tiene un tratado comercial, el T-MEC.
El portafolio de Terrafina, de cerca de 4.2 millones de metros cuadrados (m2) y su ubicación es lo que hace, rentado arriba del 98% en dólares, “lo hace muy atractivo”, dijo en entrevista a Expansión Gonzalo Robina, director general de FUNO.
Entre los jugadores del mercado que han mostrado interés por quedarse con el portafolio de Terrafina, con un valor de 2,800 millones de dólares, están FUNO, Fibra Monterrey, Fibra Prologis, Fibra Macquarie y Blackstone Real State y Grupo MRP.
La demanda por espacios industriales ha provocado que en México la ocupación rebasa el 98%, lo que ha hecho que aumente el precio por metro cuadrado.
“¿Qué tiene de atractivo? Hoy, la ocupación que tienen las naves industriales, alrededor de 70 millones de metros cuadrados (m2), la ocupación está en el 98.7%. Hay mucho mayor demanda de espacios que oferta de edificios industriales”, dijo el director general de FUNO.
“Los precios por m2 en 2021 y 2022, entre 5 y 5.5 dólares, en un par de años subieron a entre 7.5 y 8 dólares”, agregó Robina.
La ubicación de las propiedades de Terrafina también suma al atractivo de la Fibra, principalmente en el Centro, Norte y el Bajío de México. “Hay 2.9 millones de pies cúbicos en la región Centro, 2.2 millones de pies cúbicos en el centro y 200,000 pies en el Bajío. Le suma al atractivo los 2.9 millones de pies cúbicos en el Centro, donde no hay tanta tierra”, destacó Pablo Quezada, director general de Datoz, plataforma de disponibilidad e inteligencia inmobiliaria.
Además, “la mayor parte del portafolio de Terrafina está ocupado por empresas manufactureras importantes, que exportan principalmente a Estados Unidos. Eso lo convierte en un portafolio muy atractivo”, agregó.
Otro atractivo de Terrafina tiene que ver con que “se ha posicionado como un jugador independiente. El rol de Prudential, quien auspició la Fibra en 2003, fungió como aliado estratégico”, dejando la administración netamente al comité técnico de la Fibra. “Era una simbiosis muy eficiente”, explicó Alejandro H. Garza Salazar, fundador y director de inversiones de Aztlan Equity Management.
En este camino se están explorando varias alternativas para hacerse de Terrafina. Se han presentado ofertas de compra y de fusión, así como la posibilidad de juntarse dos interesados y unir sus portafolios con la Fibra.
Expansión buscó a Terrafina para conocer su punto de vista. Al cierre de esta edición no obtuvo respuesta.
Una de las ventajas de FUNO, destacó su director general, tiene que ver con que sus portafolios se pueden complementar, además de que asegura que hay algunas similitudes entre las dos Fibras.
En cuanto a ubicación, precisó Gonzalo Robina, “el portafolio industrial de Fibra UNO tiene alta concentración hacia el Centro del país en lo que es logística y almacenamiento; y una menor presencia en el norte del país. Terrafina tiene gran presencia en las ciudades fronterizas”, señaló.
En cuento a las similitudes entre Terrafina y FUNO, agregó, la edad promedio de sus edificios es de entre 13 y 14 años y la vida promedio de los contratos ronda los seis años.
Para FUNO y Fibra Mty, que ofrecen una fusión, adquirir Terrafina implicaría adquirir una cantidad de capital importante, destacó Quezada.
“Prologis, Macquarie y Blackstone tienen una ventaja”, pueden seguir adelante con la oferta de adquisición “porque lo pueden hacer, tienen el capital”, agregó.
El comité de Terrafina tiene que buscar el mejor interés para los tenedores de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs), por lo que deberán analizar si para ello es mejor vender o fusionarse con alguno de los interesados.
Además, apuntó Quezada, tendrán que evaluar qué dará mejores resultados a futuro, un portafolio que siga siendo netamente industrial o uno diversificado, coincidieron Quezada y Robina.
“Las dos apuestas podrían funcionar, pero habría que ver qué creen los tenedores de Terrafina que, a largo plazo, podría redituar más”, precisó el director general de Datoz.
“Lo que debe prevalecer es una transacción que maximice el valor de los accionistas actuales de Terrafina. Ahí pasa a segundo plano cual sería el resultante financiero para los otros adquirentes”, agregó Garza Salazar.
Al ser un proceso a cargo de Terrafina con sus asesores legales y financieros, no hay pistas sobre la decisión que se tomará, comentó el directivo de FUNO.
Se espera que la decisión sea anunciada en un plazo de alrededor de un mes, coincidieron los entrevistados. Es importante recordar que FUNO dio un plazo de 45 días a partir del 24 de mayo para que Terrafina tome una decisión.
Existe la posibilidad de que en próximos días se presente otra oferta por Terrafina.
