OPINIÓN: 'Gasolinazo', el nuevo factor para escoger casa en la Ciudad de México
Nota del editor: Leonardo González Tejeda es analista de Real Estate de Propiedades.com. Las opiniones expresadas en esta columna son exclusivas de su autor.
(Expansión) — Hace más de medio año, el gobierno federal anunció el alza en los precios de la gasolina, por lo que en los próximos meses podremos ver el efecto de esta medida en la vida de los ciudadanos, especialmente en movilidad, habitabilidad y búsqueda de mejores ubicaciones.
El incremento escalonado de tarifas y la suspensión del precio único, conocido como gasolinazo, alinea a México con la evolución internacional de los precios de petróleo, sin embargo, impacta el costo de vida de la metrópoli.
Ciudad de México tiene el nivel más alto de congestión del mundo: un capitalino pasa 227 horas adicionales a las que duraría su trayecto si no hubiera tráfico. Con esto, la capital mexicana reporta un grado superior al de ciudades como Bangkok y Jakarta, y en 2017 se coloca 7% por encima del año previo, de acuerdo al ranking TomTom de 390 ciudades en 48 países.
A esto se suma la ola inflacionaria, en la que los precios de la canasta básica han mostrado un alza generalizada, alcanzando niveles no registrados desde hace 9 años. Aunque el sector vivienda aún está blindado a este repunte -pues no ha rebasado el objetivo de Banxico-, no estará exento del ajuste relativo de precios durante el segundo semestre del año.
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Este entorno adverso de volatilidad e incertidumbre impacta notablemente en la necesidad de los usuarios por residir en mejores ubicaciones. Así vemos que habitar cerca de los Central Business District (CBD) de la ciudad detonará al alza en los precios de los bienes raíces en la zona centro metropolitana, lo que a su vez consolidará la mezcla inmobiliaria de estos nodos con una mayor diversidad de puntos de interés, oficinas, locales comerciales y obra pública para habilitar un mejor entorno de economía localizada e interconectada. Cabe añadir que los nuevos residentes de los CBD también se verán orientados al uso intensivo de medios de transporte limpios.
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También identificamos que se acelerará el tránsito del esquema de alquiler a la modalidad de vivienda propia, sobre todo por un incremento esperado en las tasas hipotecarias durante el 2S-2017.
Al haber una creciente orientación hacia mejores ubicaciones interconectadas y una mezcla más diversa de nichos inmobiliarios, es recomendable optar por desarrollos en reconversión usado-nuevo y en un ciclo creciente de plusvalía, sobre todo vinculado a su cercanía a cualquiera de los principales CBD de la ciudad. Por ejemplo, solo derivado del tiempo de traslado en horas pico, se estima que los usuarios pagarían un sobreprecio por adquirir departamentos más cerca de estos centros de empleo que varían entre 5 y 12%.
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En particular, la conectividad con Bosques incrementa el precio en 5.05%, Hipódromo-Condesa en 11.27% y Santa Fe en 9.14%. Por el otro lado, observamos un ahorro en el gasto en vivienda si los usuarios se interconectan con Insurgentes Sur en 7.8%, Centro en 9.34%, Polanco 16.98% y Reforma 19.46%.
Cabe esperar que en la medida en la que el resto de la mancha urbana consolide nuevos CBD tendremos nuevos nichos residenciales, con precios alcistas, en la metrópoli. Así como una menor congestión vinculada a la población flotante que transita regularmente a la Ciudad de México.
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