Infonavit para todas las personas

Fue así que, a través de escuchar a las personas, se creó una de las herramientas más disruptivas del instituto en 2020, la cual se ha sumado a su nueva visión de diversificación de productos que le ha dado resultados positivos en la colocación de créditos.

En 2023, el Infonavit fue la única entidad dedicada al otorgamiento de créditos para la vivienda con cifras que representaron un crecimiento. Con datos a noviembre de ese año, los más recientes al cierre de esta edición, el sector privado tuvo una variación de -12.5% en el número de créditos otorgados, con 100,900, y el Fovissste registró -21.7% con 31,900; sin embargo, el Infonavit creció 8%, con 263,700, indica un estudio realizado por BBVA.

Los aciertos

Actualmente, el organismo cuenta con un portafolio más amplio de formas de acceder a la vivienda. “Lo que hicimos fue plantear una estrategia donde pudiéramos absorber toda la colocación de crédito con nuestro balance financiero (antes, los créditos de mejora se hacían con recursos bancarios) y empezamos a rediseñar todo un portafolio que acompañó a una reforma de ley en 2020”, cuenta Martínez.

Esta legislación permitió que se ampliaran las opciones que ofrecía el instituto y que, hasta ese momento, consistían solo en el trámite de un crédito para comprar vivienda nueva. Después de la reforma, la dependencia estrenó gradualmente opciones que van desde adquirir un terreno hasta remodelar, autoconstruir y equipar el hogar.

Berenice Ramírez, investigadora del Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), opina que aunque esta reforma beneficia, principalmente, a los trabajadores más jóvenes del Instituto Mexicano de Seguridad Social (IMSS), se ha aprovechado con la mezcla de otras estrategias que han resultado de los grandes aciertos que ha tenido el Infonavit.

Justo la opción de adquirir un terreno es la que más ha crecido desde su implementación, en 2022. “En primera, porque no existía la opción en algunos bancos privados. Por ejemplo, Banregio, Banorte y HSBC daban créditos para terrenos, pero entre los tres bancos colocaron 2,000 créditos en 2022. El año pasado, en el Infonavit colocamos 3,000 créditos. Es decir, en un año de operación del producto, colocamos lo mismo que toda la banca [con estas opciones] en conjunto”, indica el titular del Infonavit.

Atribuye los resultados a una falta de confianza del sector en este tipo de mecanismos, ya que puede haber muchas variables en cuanto al valor futuro de los lotes, si se construirá o no, las garantías de pago, entre otras, pero el Infonavit se aventuró “porque justamente sirve para eso, para entrar a terrenos en donde la banca tiene ciertas reservas”, agrega Martínez.

Junto a esta alternativa está la de Unamos Créditos, que el funcionario considera una de las más innovadoras de las que están disponibles y la que ha dado resultados sorpresivos. Desde que entró en vigor se ha usado 250,000 veces, principalmente, por personas que no tienen relación familiar.

La mayor parte de la población que ha recurrido a esta opción son parejas del mismo sexo que no se casan o personas que tienen una relación, pero no con un acta jurídica. En segundo lugar se encuentran padres e hijos, en donde el caso común es que la persona mayor ya cuenta con una propiedad y decide ayudar a su hija o hijo a comprarse un inmueble usando su crédito Infonavit.

“Es algo interesante porque todos decían: ‘¿Y qué tal que se pelean?’, pero, curiosamente, han funcionado mejor que los créditos conyugales, que tienen una cartera vencida mayor que los Unamos Créditos. Yo creo que es un asunto de autoselección, pero estoy especulando”, dice el directivo.

Pero estos mecanismos no hubieran funcionado con tal efectividad si no se hubieran mezclado con otros elementos. Por ejemplo, aumentar la edad para tramitar un crédito, de 70 a 75 años, en el caso de las mujeres, ha hecho que se incremente la eficiencia del organismo, comenta Luis Alberto Moreno, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

También se implementaron apoyos a partes específicas de la población. A las mujeres se les redujeron los meses continuos de cotización necesarios para tramitar un crédito, de ocho a seis meses, para tratar de compensar la disparidad laboral que viven.

Otra innovación poco conocida es la creación de un fondo de inversiones que tiene cerca de 680 millones de pesos, y que permite que se complementen los ingresos del instituto y se tenga rendimiento en las cuentas de los derechohabientes que no usan su crédito.

Pero, para Carlos Martínez, el paso del crédito de VSM (Veces Salario Mínimo) a pesos es una de las estrategias más importantes, ya que ha permitido que las personas vean una reducción en su crédito pago tras pago. Hasta el momento, se han convertido a esta modalidad 1,200,000 créditos de los tres millones que se encontraban en esta situación al iniciar la actual administración del Infonavit.

A esto se agrega mantener una tasa de interés menor que la de la banca privada. Berenice Ramírez, de la UNAM, explica que la tasa promedio del Infonavit parte del 3.09% con un tope del 10.45%, hasta el momento, y un promedio del 8.4%. Mientras que la banca comercial ofrece un promedio del 11.46% con un rango que va desde el 9.4% hasta el 22.7%, lo que hace al Infonavit más atractivo frente a los bancos.

La investigadora agrega que el Infonavit ha resultado beneficiado por la situación económica del país. El principal beneficio es el aumento del salario base de cotización, así como el incremento del empleo formal (que está afiliado al IMSS o al ISSSTE), “lo que nos habla de un mayor número de participación y de trabajadores con mejor salario que pueden acceder más a sus créditos”, dice la especialista.

Del lado de la banca, se presenta un alza en el precio de la vivienda a nivel nacional, lo que ha desincentivando las compras en los últimos años y que, mezclado con una caída en la construcción derivada de finales de la pandemia, hace más difícil el acceso a un inmueble.

Además, el sector privado, por su naturaleza, ha buscado rentabilidades altas obtenidas de los créditos hipotecarios que se reflejan en las tasas, por lo que sus apuestas están en los segmentos de vivienda más altos, con precios que se aceleran de manera no correspondiente con los salarios. Durante 2023, el precio promedio de la banca privada fue de 2.2 millones de pesos, mientras que el del Infonavit se colocó en 563,000 pesos.

Un análisis realizado por BBVA apunta a que, entre 2017 y 2023, los precios de la vivienda crecieron 9.7% anual, mientras que el ingreso real promedio de los hogares con más de tres UMA (3,300.53 pesos al mes) cayeron 0.6%.

Los vacíos

Aunque el Infonavit ha avanzado en su estrategia de acceso a la vivienda, aún hay pendientes que ni el organismo ni la banca logran cubrir, comenta Alberto Moreno, presidente de la Canadevi. “No se está atendiendo a la masa crítica de las personas que más lo necesita, 4.9 millones de personas están en este tenor y no se les da una vivienda. (...) Las hipotecas del Infonavit las están adquiriendo personas que ganan más de 15,000 pesos al mes, y no se atiende a las personas de menores ingresos”, puntualiza.

A esta población se suma el mercado informal, que ronda el 55% de las personas ocupadas en todo el país, y para el que no se han logrado instrumentar mecanismos exitosos de acceso a la seguridad social.

Alberto Moreno menciona que esta problemática no es propia del Infonavit, ya que la banca tampoco los atiende, pero agrega que, en el caso del organismo, es su vocación. “El crédito no les alcanza para comprar viviendas de más de 500,000 pesos”.

Esto genera otro tipo de problemas urbanísticos, como el crecimiento irregular de las ciudades, desplazamientos largos de trabajadores y desaprovechamiento de la fuerza laboral en las grandes ciudades, apunta.

Para atender a este mercado, el Infonavit da créditos para la autoconstrucción, no obstante, al presidente de la AMPI le parece que hay poco conocimiento al respecto. “Y, sobre todo, tienen que tener una verificación técnica, porque no podemos aceptar que se hagan segundos pisos o remodelaciones sin verificaciones que puedan provocar problemas”, explica.

Berenice Ramírez sostiene que el organismo, de la mano del IMSS, debería dar un paso más allá para comenzar a planear la seguridad social contributiva para personas que están fuera del esquema tradicional y a las que se les impide adquirir un inmueble.