Liverpool gana más por rentar espacios en sus plazas comerciales que Palacio de Hierro

La diferencia en las estraegias de negocio se refleja en sus resultados más recientes. Durante el tercer trimestre de 2026, los ingresos inmobiliarios de Liverpool crecieron 16.3% anual, hasta 1,527 millones de pesos. En el mismo periodo, su división Comercial, que incluye las ventas en las tiendas de Liverpool y Suburbia, avanzó apenas 1.1%.

En Palacio de Hierro, en cambio, los ingresos de la división inmobiliaria aumentaron 0.4% frente al tercer trimestre de 2025, mientras el segmento Comercial tuvo un crecimiento de 5.7%.

Detrás de esas cifras hay dos modelos de negocio. Liverpool opera y administra una cartera de centros comerciales en los que arrienda locales a terceros, mientras que Palacio de Hierro combina participaciones en centros comerciales con empresas que rentan terrenos y espacios vinculados con sus propias tiendas y otros inmuebles.

Los reportes de ambas compañías no presentan la información inmobiliaria bajo los mismos criterios. Liverpool identifica los ingresos de su división inmobiliaria como un segmento independiente. Palacio de Hierro registra la línea de ingresos inmobiliarios y otros servicios.

Marisol Huerta, analista bursátil independiente, explica que cada grupo cuenta con un esquema definido, con una operación definida. que mantendrá un avance hacia los siguientes años para los resultados consolidados de las empresas.

¿Cuáles son los centros comerciales que opera Liverpool?

El negocio inmobiliario de El Puerto de Liverpool se desarrolla principalmente a través de sus centros comerciales Galerías. Al cierre de septiembre de 2026, la compañía reportó participación, administración o copropiedad en 30 complejos, con una superficie de área rentable neta de 1 millón 37,546 metros cuadrados.

La red incluye centros comerciales como Perisur, Galerías Insurgentes, Galerías Coapa, Galerías Atizapán, Galerías Metepec, Galerías Perinorte, Galerías Toluca y Galerías Polanco, en la zona metropolitana de la Ciudad de México.

También tiene presencia en plazas como Galerías Monterrey, Galerías Saltillo, Galerías Laguna, en Torreón, y Galerías Altama, en Tampico. Su portafolio incluye además participaciones en centros como Plaza Satélite y Parque Tepeyac.

El grupo obtiene ingresos al arrendar locales dentro de estos complejos a negocios de distintos giros. Los establecimientos pagan por ocupar esos espacios y, en algunos contratos, el cobro incorpora componentes variables vinculados con el desempeño de los inquilinos.

En su reporte del tercer trimestre, Liverpool mencionó el uso de contratos de arrendamiento híbridos entre los factores que contribuyeron al crecimiento de la división.

“En nuestros ingresos inmobiliarios normalmente tenemos un componente de tarifa fija. Por eso, aunque existe un vínculo entre el desempeño general del comercio minorista y el de nuestro negocio inmobiliario, la relación no es directa ni proporcional”, dijo en llamada con analistas Gonzalo Gallegos, director de finanzas de Liverpool.

La expansión de los inmuebles también es parte de la historia reciente. En mayo de 2025, Liverpool inauguró la ampliación de Galerías Metepec, con la que prácticamente duplicó el espacio comercial del centro. En julio de 2026, compró la participación que todavía no tenía en esa propiedad y obtuvo el control total de sus operaciones de arrendamiento.

En septiembre de 2026, la compañía abrió una nueva zona en Perisur, en la Ciudad de México. La ampliación agregó 7,000 metros cuadrados de área rentable bruta y 12 opciones gastronómicas y sociales. Esos metros se incorporan a la oferta de espacios que pueden ocuparse mediante contratos de arrendamiento.

La ocupación también mejoró. Al cierre de septiembre, 94.5% de los espacios de los centros comerciales de Liverpool estaban ocupados, frente a 93.6% en el mismo periodo de 2025.

La combinación de mayor ocupación, nuevas áreas y el control de Galerías Metepec acompañó el crecimiento de 16.3% de los ingresos inmobiliarios en el trimestre.

En cinco años, los ingresos inmobiliarios de Liverpool prácticamente se duplicaron. En 2020, obtuvo 2,579 millones de pesos por ingresos inmobiliarios y en 2025 llegó a 5,287 millones de pesos.

Carlos Hermosillo, analista bursatil independiente, considera que Liverpool podría mantener un buen ritmo de crecimiento en su negocio inmobiliario, incluso sin necesidad de anunciar nuevas aperturas de centros comerciales, debido a la estructura actual del negocio y al peso que tiene dentro de la compañía.

¿Qué centros comerciales opera el Palacio de Hierro?

Grupo Palacio de Hierro tiene una estructura inmobiliaria diferente. Su reporte identifica un segmento dedicado al arrendamiento de locales comerciales en determinados centros de Ciudad de México, Puebla, Guadalajara y Monterrey. La compañía participa en algunos desarrollos a través de subsidiarias y sociedades inmobiliarias, pero no reporta una red de 30 centros comerciales operados bajo una misma marca, como Liverpool.

Uno de sus principales activos es su participación de 20% en Centro Comercial Santa Fe, en la Ciudad de México. El grupo también tiene 20% de la ampliación de ese complejo. La participación se mantiene a través de sociedades como Inmobiliaria Totolapa Santa Fe e Inmobiliaria P.H. Santa Fe.

En Puebla, Palacio de Hierro tiene 35% de Centro Comercial Angelópolis, mediante Promotora P.H. Puebla. El reporte financiero también identifica propiedades de inversión correspondientes a dos centros comerciales, uno en Ciudad de México, con una participación de 20%, y otro en Monterrey, con 25%. En este último caso, el documento no identifica por nombre al complejo.

La estructura inmobiliaria incluye otros movimientos menos visibles que la participación en centros comerciales. A través de subsidiarias, Palacio registra el arrendamiento de terrenos relacionados con Santa Fe, Satélite, Puebla y Polanco, así como el arrendamiento de la tienda de Polanco y oficinas en Salamanca.

Es decir, sus ingresos inmobiliarios no provienen únicamente de participaciones en plazas comerciales, también hay sociedades que administran terrenos y espacios ligados a sus propias operaciones.

En su información financiera, Palacio reportó ingresos inmobiliarios y otros servicios por 457 millones de pesos en 2020. La cifra subió a 780 millones de pesos en 2025.

Entre enero y septiembre de 2026, el segmento inmobiliario registró ingresos por 594.9 millones de pesos, frente a 571.2 millones en el mismo periodo de 2025, un crecimiento de 4.2%.

En Palacio de Hierro, el negocio de rentas tiene un peso menor que la operación comercial, que incluye tiendas departamentales, restaurantes, boutiques, viajes y crédito. En el acumualdo a septiembre, el segmento Comercial reportó ingresos por 42,010.9 millones de pesos, un crecimiento de alrededor de 5.5%. El inmobiliario avanzó 4.2% en el periodo.

Marisol Huerta considera que Palacio de Hierro tiene un modelo inmobiliario distinto al de Liverpool, pues su negocio está enfocado en tiendas departamentales de lujo y en espacios comerciales que renta a marcas internacionales, más que en la propiedad de centros comerciales.

“A Liverpool sí le pega de manera más inmediata si se desacelera el consumo. Para Palacio de Hierro, que está en zonas importantes y en un segmento que no es tan sensible a un deterioro de la economía, el formato tiene mayor resiliencia. Es un segmento de alto poder adquisitivo y, por eso, seguiría creciendo”, señaló.