Una reestructura o cambio en el contrato de tu hipoteca en tiempos de crisis puede ser una opción a considerar en beneficio de tus finanzas personales.
La movilidad hipotecaria es una opción que vale la pena considerar para ahorrar desde el pago de mensualidades hasta beneficios como terminar antes de tiempo tu financiamiento u obtener descuentos en los intereses.
Expansión platicó con Mauricio Calva, académico de la Facultad de Empresariales de la Universidad Panamericana (UP) y experto en temas financieros y de banca; y con Juan Kasuga, director de Creditaria, empresa broker de movilidad hipotecaria, para conocer los pros y contras de esta opción:
La movilidad hipotecaria te permite llevar tu crédito hipotecario de una institución a otra que te ofrezca mejores condiciones y se ajuste a tus necesidades.
“¿Para qué nos sirve? Para encontrar un mejor crédito. ¿Qué quiero como deudor? Pagar lo menos posible. Esa sería la finalidad y existe, gracias a la movilidad hipotecaria hay competencia entre los bancos, que se reduzcan las tasas de interés en beneficio del cliente”, explicó Mauricio Calva.
“Es un producto que existía en el mercado desde hace muchos años. Con la reforma fiscal facilitaron los mecanismos para que la gente pudiera analizar en qué institución la convenía tener su hipoteca y facilitar la portabilidad de un banco hacia otro”, agregó por su parte Juan Kasuga.
La respuesta más sencilla es: busca una menor tasa de interés y mensualidades más pequeñas. Sin embargo, existen otros puntos finos en los que se tiene que poner atención. “El diablo está en los detalles”, reza el refrán.
Aunque cada caso es único, antes de pasar tu crédito de la institución “A” a la “B”, toma en cuenta factores como gastos notariales, penalizaciones por cancelación y la apertura de un nuevo crédito, así como el costo total de la hipoteca.
Los expertos coinciden en que se revise no solo el pago de las mensualidades, la tasa de interés y el CAT.
“No es un trámite que salga gratis. Tienes que incurrir en gastos como la cancelación de la hipoteca anterior y la contratación con la nueva institución, esto generalmente ronda el 3% de la deuda que tengas –si debes un millón de pesos, estamos hablando de 30,000 pesos que va a costar el cambio de hipoteca-, eso lo debes restar a los ahorros que puedes tener. Analiza la tabla de amortización: al inicio de un crédito entre el 95 y el 98% del pago se va a intereses y el resto a capital y conforme avanza la vida del crédito la relación se invierte”, destaca el director de Creditaria, broker inmobiliario.
“Si vamos muy avanzados en la vida del crédito quiere decir que estamos pagando mucho capital y movernos y otra vez pagar estos gastos, tal vez no hace sentido. Por eso conviene ver en qué parte del a vida del crédito vamos”, complementa el académico de la UP.
Algunas instituciones aplican pagos finales o penalizaciones, de ahí la importancia de revisar todos los términos y condiciones del contrato.
“Este es un mercado tan competido que las penalizaciones por pagos adelantados o cambios han casi desaparecido, pero hay que fijarse en todo eso”, apunta Mauricio Calva.
Como ya se mencionó anteriormente, si se hace el análisis correcto, la principal ventaja de la portabilidad hipotecaria es el ahorro.
Juan Kasuga destaca tres beneficios de la portabilidad hipotecaria:
1. Te puedes ahorrar en la vida total del crédito mucho dinero, porque puedes acercarte a una tasa de interés más baja.
2. Disminución de la mensualidad.
2. Ahorro de plazo y costo total del a hipoteca.
Aunque no es posible hablar de cifras precisas debido a que cada crédito es diferente, “la gente se puede ahorrar entre un 10% y un 20% del costo total de su hipoteca”, dijo el directivo de Creditaria.
"Todos los bancos redujeron desde hace unos meses sus tasas de interés. Hay gente que contrató su hipoteca hace unos 8 años y están pagando 12% o 13% cuando ahorita pueden tener ahorros sustanciales muy interesantes”, subraya Juan Kasuga.
La portabilidad hipotecaria se vuelve una opción para quien tiene un crédito con Infonavit o FOVISSSTE, sobre todo si este se tramitó en veces salarios mínimos (VSM), algo que derivo en deudas impagables y en un problema para estas instituciones.
“La gente que tiene créditos FOVISSSTE o Infonavit también puede refinanciar sus hipotecas con la banca. No en todos los casos, pero es casi seguro que si tienes un crédito en salarios mínimos es conveniente cambiar el crédito bancario”, dijo Juan Kasuga.
“Lo que se está reevaluando en los créditos en salarios mínimos es el principal y se actualiza conforme incrementa el salario mínimo. Por ejemplo, si el salario mínimo incrementa 3% y debías 100,000 pesos, vas a deber 103,000 pesos y son cuentos de nunca acabar”, explica.
Desde el año pasado la tasa de interés de referencia de Banco de México comenzó a bajar –actualmente está en 5.50%-, lo que ha provocado que los bancos hagan lo propio con el interés que cobran por prestar dinero.
Los expertos coindieron en que, además de la movilidad hipotecaria, los acreditados pueden optar para programas como el diferimiento de pagos, aplicado por las instituciones crediticias por el impacto del coronavirus, así como aplicar seguros que incluyen los créditos, como el de desempleo.
“En el sector hipotecario se habla, con datos no oficiales, que el 20% de las hipotecas van a sufrir impagos. Es difícil medir si será solo dos o tres meses o se irán a litigios. Esta situación nunca la habíamos vivido y no sabemos cuál va a ser el desenlace”, indicó Mauricio Calva.
En caso de que tengas una reducción salarial, la primera opción que recomiendan los expertos es adherirte al programa de diferimiento de pagos de bancos e instituciones crediticias y, en última instancia, una reestructura de crédito.
Antes de adquirir un crédito hipotecario, Mauricio Calva, de la UP, recomienda contar con un “colchón” de tres meses de sueldo o tres mensualidades para poder hacer frente a algún imprevisto que se pudiera presentar.
Otra recomendación tiene que ver con que, si se redujo tu ingreso y, posteriormente, volvió a la normalidad, lo más conveniente sería hacer aportaciones adicionales a capital y, así, terminar de pagar antes, considera Kasuga.
