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¿Es buen momento para las Fibras?

El índice Fibras ha ido al alza en los últimos meses y se encuentra cerca de su máximo histórico, pero la subida de las tasas de Banxico puede poner fin a esta racha.

jue 22 septiembre 2022 04:53 AM

fibras-inversiones — El índice Fibras se encuentra cerca de máximos históricos. (Fotoarte: Paula Carrillo / iStock)

Rosalía Lara

El índice de Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) está cerca de tocar un nuevo máximo histórico. En la gráfica, todo parece indicar que estas firmas han dejado atrás los efectos de la pandemia, pero la realidad es otra: ahora se enfrentan a una pérdida de su atractivo ante el alza de las tasas de referencia por parte del Banco de México (Banxico).

Tras el azote de la pandemia en la economía en 2020, la política monetaria de Banxico se hizo expansiva, teniendo como mecanismo la baja en la tasa de referencia; con ello, los créditos se vuelven más baratos, incentivando el consumo, la inversión y la economía en general. Esta baja también vuelve más atractivos los instrumentos del mercado de capitales, como las Fibras y las acciones, pues dan un rendimiento mayor que los bonos, cuya tasa se mueve a la par de la de referencia.

Pero nada es gratis. Una de las consecuencias de la baja de la tasa es una mayor inflación, que en México fue de 8.7% en agosto, la más alta desde diciembre de 2000, de acuerdo con el Inegi. Para contenerla, Banxico cambió su política para hacerla restrictiva, lo que implica un alza de tasas (que ya se encuentra en 8.5%, la mayor en la historia) y, dado que la inflación no cede, se espera que sigan subiendo hasta 9.6% este año, de acuerdo con el promedio de los pronósticos de la encuesta de Expectativas de Citibanamex.

“En términos generales, cuando suben las tasas de interés, [las Fibras] pueden ser menos atractivas para algunos inversionistas”, dice Eduardo López, analista de Grupo Financiero Bx+, pues instrumentos con mayor seguridad, como los bonos, comienzan a pagar más.

Otra de las implicaciones que tiene para las fibras está relacionada con sus resultados. “Algunos de los créditos o parte del dinero planeado para proyectos será dinero más caro. Lo que implica menos utilidad”, explica Mariana Padilla, inversionista en bienes raíces y desarrolladora de negocios.

Por el momento, esto está contenido. La mediana de la deuda variable de las Fibras es de 19%, un nivel considerado saludable, dice López. Su perfil de endeudamiento también luce sano: la mediana de su apalancamiento, medido por la deuda total entre sus activos totales, es de 32.4%, apenas 10 puntos base arriba de lo registrado hace dos años (32.3%), según Bloomberg.

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La inflación ha llevado a los bancos centrales a subir sus tasas, pero este incremento generalizado de los precios “en general, es buena para las Fibras, porque las rentas, de las que dependen, se pueden ir actualizando con la inflación”, dice Ramsé Gutiérrez, VP y codirector de Inversiones de Franklin Templeton.

Entre las 16 Fibras del mercado, también hay algunas que se ven atractivas por la recuperación de los sectores en los que se enfocan. En las comerciales, las de turismo y las industriales, “que tienen ingresos en dólares y hay mucha demanda del espacio industrial, yo creo que sí seguiremos viendo ocupaciones altas”, dice López. Las oficinas, sin embargo, han visto un impacto por la tendencia hacia el trabajo híbrido.

En general, el alza de tasas puede afectar en el corto plazo a las Fibras, pero, a largo plazo, dice Gutiérrez, “puede ser una buena estrategia de inversión”. Padilla coincide: “Como siempre, el rey de las inversiones en bienes raíces y seguirá siendo de los activos más resilientes”.