¿Es buen momento para comprar una casa? Sí, pero toma tus precauciones

1. Tasa de interés: nunca antes las tasas de interés habían estado tan bajas, 8% en promedio para el sector, y se espera que hacia finales de este año o principios de 2022 inicien su tendencia al alza.

2. Precios: luego de los incrementos de los últimos años, la pandemia provocó la desaceleración del mercado.

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En la vivienda en México que oscila en los 5 millones de pesos (mdp) o más no se esperan aumentos de precios, situación contraria a aquella que vale menos de 1.5 mdp, advierte Bernardo Silva.

El costo de la vivienda es mayor si se ubica en una zona céntrica o urbana.

3. Promociones: muchos desarrolladores al ver que el mercado perdía dinamismo aplicaron promociones para poder mover (vender) el inventario, pero parece que estas llegaron para quedarse.

“El mercado hipotecario en 2020 sufrió una contracción en cuanto al número de créditos otorgados de 7%”, señaló José Luis Vásquez, mientras que el monto promedio de los créditos bajó 6.5%.

El monto total de colocación de financiamientos, incluye Infonavit, FOVISSSTE, en 2020 fue de 161,100 mdp, mientras que en 2019 fue de 367,600 mdp, de acuerdo con el reporte anual de vivienda 2020 del Infonavit.

Durante esta pandemia las inmobiliarias han comenzado a incluir mayores espacios para que la gente pueda trabajar o estudiar desde casa. Por el lado de los compradores, quienes pueden realizar sus actividades de manera remota, han empezado a buscar inmuebles fuera de la Ciudad de México.

En caso de que la gente ya vaya a volver a la oficina, recomendó Vásquez, es posible considerar una vivienda de un costo mayor, pues lo que se gastaba en gasolina o transporte, comidas fuera de casa, entre otros gastos que ya no se realizarán, se tendría la posibilidad de mejorar el crédito.

¿Cuándo no es buen momento?

1. Volatilidad en el ingreso: Es preciso ser honesto en cuanto al a capacidad de pago para no poner en riesgo el patrimonio, por lo que si los ingresos suelen ser volátiles o inestables, un momento de crisis e incertidumbre no es buen momento para adquirir una deuda que se va a pagar en 10, 15 o más años.

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2. Rentas: el hecho de que haya buenas oportunidades de renta también puede hacer que esta sea una mejor opción que optar por un crédito.

¡Ojo! Una de las principales recomendaciones de los expertos consultados es tener cuidado de algún intermediario que solicite el pago de alguna comisión. Lo mejor es ir directamente con los bancos, constructoras o con Infonavit y FOVISSSTE. “Cualquier cosa que incluya dos o tres manos en el proceso de financiamiento, yo diría que mejor no se arriesguen”, dijo José Luis Vásquez, académico de la Ibero.

¿Cómo comparar para elegir la mejor opción?

Antes de firmar un contrato, es muy importante resolver y aclarar todas las dudas que surjan, ya que son cantidades considerables de las que se habla y está de por medio el patrimonio de las personas.

“Lo mejor que puedes hacer si tienes dudas es ir con un abogado, vale más pagar una asesoría para que te explique las condiciones del crédito a hacerte de algo riesgoso”, dijo José Luis Vásquez.

Los primeros puntos que se tienen que revisar son el interés, el plazo, el monto de las mensualidades y si hay penalización por pagos anticipados. Sin embargo, hay otros elementos que forman parte del famoso costo anual total (CAT) a los que se tiene que poner atención para evitar sorpresas.

“Lo que hay que amarrar son las condiciones base de tu crédito; de entrada la tasa (de interés), el plazo; ver que no haya penalizaciones muy altas en el caso de prepagos. Hay que establecer los criterios del prepago, a qué te va a afectar; si es al monto, tu mensualidad va a bajar pero el número de mensualidades no cambia; si es a plazo, te quedas con la misma mensualidad pero disminuye el número de mensualidades “, explicó el académico de la Ibero.

Es importante conocer si se aplicará una tasa fija o variable, así como si las mensualidades serán fijas o crecientes –cada año aumenta el monto del pago-, así como contar con la tabla de amortización para saber no solo lo que vas a pagar, sino también cuánto irá al pago de interés y cuánto a capital.

Lo ideal es que no haya una penalización por pagos o liquidación anticipada.

Infonavit, FOVISSSTE, así como los bancos e instituciones financieras se mueven en un rango de tasas de interés, las cuales van de alrededor del 8% hasta el 12%. Te conviene aplicar a varias instituciones, recomiendo dos o tres, para que tengas ya la tasa real que vas a terminar pagando”, recomendó Bernardo Silva, quien agregó que las tasas de Yave.mx van del 7.9 al 10%.

El tema de los seguros también es importante, no solo por lo que cubren, sino por el costo adicional que van a representar. Aunque la cobertura es similar, el costo puede variar en cada institución.

Los seguros más comunes son de daños, de vida o invalidez y, en algunas instituciones, el seguro de desempleo.

Se tiene que tomar en cuenta las comisiones y el avalúo o gastos de investigación sobre el inmueble, que le cuesta al cliente. En el caso de las comisiones, hay dos: la comisión por apertura –pago único- que puede ir desde el 0% hasta el 1.5%; y una recurrente -tiene diferentes nombres- que se cobrará durante toda la vida del crédito.

Al comparar dos o más productos, es importante realizar este ejercicio entre créditos que tengan las mismas condiciones, es decir, no comprar una tasa de interés fija con una variable o mensualidades fijas con una creciente.

Es importante recordar que ahora, con la portabilidad hipotecaria, es posible obtener ahorros y mejores condiciones al llevar un crédito de una institución a otra, dijo el CEO de Yave.mx.