El entusiasmo por el nearshoring en la frontera norte de México enfrenta una pausa, lo que se refleja en los parques industriales, los cuales hace apenas unos años registraban ocupación casi total. Ahora muestran espacios vacíos, mientras empresas y desarrolladores esperan señales más claras sobre el rumbo del comercio en América del Norte, en especial la definición del T-MEC.
En los principales mercados industriales del norte, la disponibilidad de naves creció. La tasa de vacancia pasó de 1% en 2023 a 7% en 2025, lo que refleja un cambio en la dinámica que dominó tras la pandemia, cuando la relocalización de empresas impulsó la demanda de espacios, pero en el último año parte de esa infraestructura permanece sin ocupar.
La construcción de espacios industriales creció con rapidez ante la expectativa de que empresas trasladaran operaciones desde Asia hacia México. Sin embargo, esa demanda no avanzó al ritmo previsto.
Un análisis publicado por el Milstein Center de Columbia Business School indica que el ajuste también se observa en el empleo. Por ejemplo, en Ciudad Juárez se perdieron más de 64,000 empleos en manufactura entre 2023 y 2025, lo que coincide con el enfriamiento de la actividad industrial en la región fronteriza.
Explica que durante 2022 desarrolladores aceleraron la construcción de naves especulativas ante la expectativa de una ola sostenida de inversiones. Sin embargo, la demanda no creció al ritmo previsto, lo que dejó inventario disponible sin arrendatarios.
Este escenario abrió una duda entre inversionistas y empresas. La narrativa del nearshoring en México enfrenta cuestionamientos sobre su alcance real y el mercado inmobiliario industrial refleja esa incertidumbre.
El análisis señala que las decisiones del nearshoring responden a factores más complejos que solo los costos o la cercanía geográfica. Las empresas consideran la estabilidad del entorno comercial, la certeza jurídica y las condiciones para operar en el largo plazo. En este punto, el futuro del acuerdo comercial de América del Norte adquiere un peso relevante.
“Para los inquilinos del sector manufacturero, esto dificultó la consecución de compromisos de arrendamiento a largo plazo. Las empresas que estaban listas para firmar contratos retrasaron sus decisiones, lo que provocó una desaceleración en la actividad de arrendamiento”.
La revisión del T-MEC abre la posibilidad de cambios en reglas de origen, requisitos de contenido regional y otros mecanismos del acuerdo. A esto se suma la aplicación de aranceles por parte de Estados Unidos, lo que genera cautela entre inversionistas.
Ante este entorno, las empresas evalúan estos posibles ajustes antes de definir nuevas inversiones o ampliar operaciones existentes. Esta incertidumbre comercial influye en el ritmo del nearshoring.
México mantiene ventajas competitivas como su integración con Estados Unidos y su base manufacturera. Sin embargo, el análisis advierte que la falta de claridad sobre el futuro del acuerdo puede retrasar decisiones clave.
México se mantiene como uno de los principales receptores de inversión extranjera directa en América Latina, con sectores como manufactura, servicios financieros, minería y comercio que concentran gran parte de estos capitales, según Santander.
Aun así, persisten obstáculos que influyen en la decisión de invertir. El país depende en gran medida de su asociación con Estados Unidos, lo que lo vuelve vulnerable a cambios en el acuerdo comercial.
La consultora Prodensa señala que el marco comercial de México entra en una etapa clave, con la revisión del T-MEC en 2026, una mayor presión arancelaria y reglas más estrictas. Las empresas que operaban bajo condiciones estables ahora enfrentan un entorno distinto.
El nearshoring no avanza de forma uniforme. Algunos sectores mantienen interés, mientras otros adoptan una postura de espera. A la par, factores como infraestructura, energía y logística influyen en la llegada de nuevas inversiones.
El nearshoring sigue presente, pero avanza con cautela. La revisión del T-MEC en 2026 puede definir el ritmo de la recuperación. Más de 500 organizaciones empresariales en Estados Unidos respaldan la continuidad del acuerdo, lo que eleva la probabilidad de una resolución.
