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Evergrande: causas, efectos y lecciones (o recuerdos) para México

Todos los que estamos involucrados en esta industria en México tenemos que protegerla porque es un ecosistema muy sensible, valioso y fundamental para el desarrollo nacional, señala Fernando Soto-Hay.
mar 28 septiembre 2021 12:07 AM

(Expansión) — La probable quiebra de Evergrande, empresa desarrolladora china que hoy acapara titulares a nivel mundial y que tiene más de 1.4 millones de viviendas vendidas y pendientes por entregar, es un tema que me hace reflexionar a una escala menor sobre lo que sucedió en México hace unos años con empresas como Homex, Urbi y GEO que, a través de engaños y manipulaciones, construyeron una gran cantidad de vivienda —o simularon que lo hacían— de pésima calidad y ubicación causando un desequilibrio muy significativo en el mercado inmobiliario mexicano mismo que tuvo efectos económicos adversos para cientos de miles de personas.

Las dimensiones desde luego fueron mucho menores en comparación con esta empresa asiática que actualmente tiene una deuda de más de 300,000 millones de dólares, pero ambos casos tienen aspectos comunes que no debemos pasar por alto, al contrario, debemos mantener frescas las lecciones que nos dejan para el presente y el futuro.

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Para tener un poco de perspectiva, la deuda pública exterior de México al día de hoy es de 222,000 millones de dólares. Así de enorme es el problema de Evergrande.

El exitoso e ininterrumpido crecimiento de la industria de la construcción de vivienda en China desde 1979 está en línea con los objetivos económicos de su gobierno basado en su demografía y migración del campo a las ciudades pues, en gran medida, su crecimiento se ha sustentado en la industria de la construcción. Esta representa alrededor del 25% del PIB, siendo el sector de la vivienda prácticamente el 7% del PIB.

Otro dato que nos ayuda a entender el contexto es que el PIB de China pasó de 149,000 millones de dólares, en 1978, a prácticamente 15,000 billones de dólares en 2020 a pesar de la crisis por COVID-19.

Ahora bien, a partir del 2010 se aceleró la construcción de desarrollos inmobiliarios anclados en vivienda de forma muy importante y se cayó en la tentación de hacerlo con fines altamente especulativos en todas las provincias de China. En muchos casos se utilizó el flujo de efectivo de las preventas y se incurrió en negocios no vinculados a la fuente del efectivo.

En el caso de Evergrande, estamos siendo testigos de los efectos negativos de la especulación desmedida, pero históricamente la especulación inmobiliaria que actúa contra indicadores básicos del mercado ha permeado el desarrollo inmobiliario de otras naciones.

Esas distorsiones han afectado a nivel macroeconómico a países completos —recordemos la Crisis Subprime— y afectan sobremanera a la industria algo que, al parecer, no se acaba de entender. La ambición es positiva en la medida que no se alimenta de manipulaciones y engaños al mercado.

Tenemos que ser muy prudentes porque las manipulaciones en el mercado inmobiliario son de alto impacto debido a la gran cantidad de industrias que toca y que se nutren de este vital sector. Cuando la avaricia, la especulación y las malas prácticas de mercado entran en la ecuación, se pierde el piso y se gestan situaciones tan delicadas como las de Evergrande.

Que una desarrolladora llegue a niveles de apalancamiento como Evergrande o como en su momento lo hicieron Homex, Urbi y GEO y que haya una falta de supervisión adecuada de sus auditores externos es algo que debemos reflexionar para jamás volverlo a vivir.

Es inverosímil encontrar en el Reporte Anual 2020 de Evergrande a sus accionistas información que respalda su aparente solidez financiera, la base para continuar su proceso de endeudamiento y construcción de vivienda de forma irresponsable. La situación podría tener, o quizá no, un impacto económico mundial dependiendo si el gobierno chino entra (o no) al rescate con su casi interminable fondo de reservas internacionales. Además, recordemos que la abrumadora mayoría de sus acreedores son bancos chinos.

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Lo que me queda claro es que este es un ejemplo de lo que se podría repetir en México con gran facilidad. ¿Cuándo? En el momento en que se detone el desarrollo inmobiliario de forma excesivamente optimista sin la supervisión adecuada.

Desde mi punto de vista, el llamado es claro: todos los que estamos involucrados en esta industria en México tenemos que protegerla porque es un ecosistema muy sensible, valioso y fundamental para el desarrollo nacional. En el caso de Evergrande otra historia se contaría si desde el inicio hubiera predominado la construcción sobre la base de mercados viables, formación de valor, crecimiento sustentable y la generación de riqueza para todos.

Nuestra experiencia derivada de las acciones de algunos desarrolladores voraces y sin ningún sentido de honorabilidad nos dejó tres valiosas lecciones que, por fortuna, hasta ahora se han implementado de forma responsable:

1. La limitación del desarrollo de vivienda fuera de las zonas metropolitanas
2. El apoyo a desarrolladores inmobiliarios locales o regionales que tienen sobrada experiencia en mercados específicos
3. La supervisión de ejecución de proyectos mucho más profesional y ética que no había tenido lugar antes.

¿Cómo evitar que en los años por venir tropecemos con la misma piedra? ¡Es muy fácil! Con supervisión de ejecución, supervisión de mercado y con una clara sensibilidad de parte de las instituciones financieras para agilizar los procesos, pero con el debido proceso de verificación. ¿Y por qué recae en las instituciones financieras la responsabilidad? Porque, al final del día, estas son las que proveen los recursos necesarios a los desarrolladores inmobiliarios para realizar los proyectos que construyen.

Nota del editor: Fernando Soto-Hay es fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad. Síguelo en LinkedIn , Twitter o contáctalo al correo fernando@tuhipotecafacil.com . Las opiniones expresadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.

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