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Valuación: fundamental para el éxito de las inversiones inmobiliarias

En tiempos de crisis, el avalúo de inmuebles cobra importancia. Se trate de propiedades individuales o hasta portafolios de fibras, el proceso requiere servicio confiable y personal certificado.
mar 09 junio 2020 05:08 PM
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Chris Maugeri lidera el equipo de Valuation & Advisory Services de CBRE en Latinoamérica, que atiende proyectos en México y el continente, avalado por certificaciones nacionales e internacionales.

La valuación inmobiliaria se enfoca en estimar en su justa medida monetaria la deseabilidad de poseer una propiedad; es un proceso de cálculo de valor económico establecido de acuerdo con metodologías de evaluación y técnicas que buscan construir un valor objetivo, atendiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno, entre otros aspectos.

¿Cuál es la importancia de la valuación de propiedades en tiempos de crisis? Los expertos de Valuation & Advisory Services de CBRE México aportan conocimiento y datos importante sobre este tema.

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Valuaciones precisas y confiables: información amplia del entorno inmobiliario

Chris Maugeri, (AACI, P.App, MRICS), senior managing director de Valuation & Advisory Services de CBRE en Latinoamérica, comenta que es importante valuar un activo en momentos de crisis para la toma de decisiones.

“Para lo bancos es necesario poder identificar cómo han cambiado los valores de las propiedades para determinar dónde se han movido sus LTV (Loan To Values o relación préstamo-valor) y medir los riesgos en momentos donde el valor de los activos está bajando. Para los propietarios, es importante saber qué impacto ha tenido la crisis en el valor de sus activos para analizar sus estrategias hacia adelante y tener la asesoría de los expertos sobre cómo mitigar los impactos hacia el futuro", explica el directivo.

La valuación precisa y confiable es fundamental para el éxito de la inversión en bienes raíces en estos momentos, el objetivo central de la participación de CBRE, como comenta Maugeri es “aportar una visión amplia del entorno inmobiliario, cuantificar factores externos e internos que influyen en cada proyecto para su puesta en marcha y ofrecer la consultoría necesaria para ayudar a los clientes en su toma de decisiones”.

CBRE ha valuado más que 1,500 activos desde que inicio la pandemia, apoyada en la mejor información del mercado en México y la de otras partes del mundo.

“La situación que estamos viviendo ha impactado todos los mercados de bienes raíces alrededor del orbe en una manera similar y hay mucho que podemos aprender de otros países en Asia y Europa que van más avanzados en la curva y están reabriendo sus mercados. CBRE, más que cualquier otra empresa en el medio, cuenta con la mayor conectividad y acceso a información privilegiada relacionada a transacciones en todo el mundo en el momento que se están cerrando”, precisa el ejecutivo.

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Hotelería: valuaciones con base en su potencial y era post-COVID

La industria hotelera, hoy en día, es una de las más impactadas por la pandemia de COVID-19. Como todo ciclo económico que inicia, los ingresos logrados por este sector serán marginales en un principio, lo que reflejará valores de inmuebles bajos; en la medida que se ajuste la operación en estos negocios su valor se incrementará.

“Justo como lo ocurrido en la contracción económica de 2008-2009. La nueva tendencia es la de evaluar los inmuebles con base en su potencial, lo que determina la viabilidad de cada proyecto para un nuevo uso. Por esta razón los estudios sobre Mayor y Mejor Uso y Factibilidad tienen gran relevancia, ya que buscan aprovechar al máximo el potencial y rendimiento de un terreno o inmueble”, indica Arnoldo Ramírez, vicepresidente de Valuation & Advisory Services de CBRE México.

El ejecutivo agrega que el objetivo de CBRE es dar certidumbre para que inversionistas, propietarios e instituciones que financian proyectos, tomen medidas informadas y oportunas, para establecer estrategias de negocio y operativas en temas que impacten como es hoy la certificación COVID. Ramírez señala que “esta industria debe prepararse para la era post-COVID”.

Comportamiento de los valores en el sector turismo, de gran relevancia

Carlos Ceja, especialista de Valuation & Advisory Services de CBRE México, indica que los estudios que esta unidad de servicio realiza para identificar si un proyecto es factible o no, cumplen con normas contables, bancarias y financieras tanto nacionales como internacionales y son utilizados para diversas actividades y propósitos.

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Lo anterior abarca desde el estudio de mercado para definir el producto inmobiliario y la zona donde se instalará, adquisición del predio, definición y dimensión del proyecto a desarrollar, financiamiento y captación de capital para su construcción, desinversión del activo y su traslado de dominio, hasta la aportación a un fideicomiso y reportes financieros anuales para empresas privadas y públicas.

CBRE valuó más que 4,500 activos con un valor de más de 40 millones de dólares y en el sector de turismo valoró alrededor de 2,500 millones de dólares en activos ubicados en todo México:

“Este aspecto es de gran relevancia porque muchos de los activos actualmente se encuentran bajo financiamientos bancarios o privados, este tema es de interés para socios y todos los que están implicados en la repartición de las utilidades producidas en estos activos. Cabe resaltar que los bancos mexicanos tienen experiencia y han desarrollado protocolos y medidas de actuación derivados del impacto de la influenza H1N1 en 2009”, resalta Ceja.

Además, el ejecutivo considera que habrá un ajuste en los valores de los hoteles, pues la manera en que se analiza es a través de los ingresos que generan y, por ahora, se han visto mermados en este aspecto.

“Subsecuentemente, los hoteles empezarán a generar ingresos, pero serán por debajo de los niveles que se presentaron en 2019. En este sector, la importancia de saber cómo se van a comportar los valores de ahora en adelante de las propiedades sería sumamente importante”, precisa.

Larga experiencia en valuación de FIBRAS

Otro sector importante son los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) que son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles, que tienen como fin el arrendamiento y administración de éste.

Fueron creados en 2011 y existen 15 de ellos enfocados en el sector industrial, comercial, oficinas, hotelero y usos mixtos, y más recientemente los que han incursionado en el sector educativo.

Chris Maugeri comenta que, con más de 200 años de experiencia combinada, el área Valuation & Advisory Services de CBRE ha apoyado a los FIBRAS desde su inicio, ya sea con servicios de valuación o de consultoría y asesoría.

“El equipo de esta unidad se encarga de la valuación de ocho de los 15 FIBRAS inmobiliarios que existen actualmente y valúa más de 25 millones de metros cuadrados de espacio industrial al año”, concluye.

Valuation & Advisory Services CBRE

CBRE México cuenta con equipo de valuación y consultoría con más de 200 años de experiencia atendiendo proyectos en toda la República Mexicana y Latinoamérica con certificaciones nacionales e internacionales.

Dentro de su experiencia está haber evaluado terrenos industriales, comerciales, proyectos de usos mixto, estudios de factibilidad para planes maestros (hotel/comercial/residencial/turístico/ golf) entre otros.

El área de Valuation & Advisory Services de CBRE, con la más amplia experiencia en el mercado inmobiliario mexicano, cuenta con el equipo más robusto y experimentado de profesionales en México, que ostentan las más prestigiosas designaciones nacionales y certificaciones internacionales como son el AACI, MAI y MRICS.

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